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상가건물의 임대차
   2012.01.12  |  조회수 10882

가. 규율의 체계

 

영업의 목적으로 사용되는 부동산(locaux a usage commercial, industriel ou artisanal)의 임대차계약에는 임차인의 보호를 위하여 민법 외에 일련의 특별법상의 강행규정들이 적용된다. 이러한 규정들은 처음에는 상업용공간(commerced de detail)의 임대차를 규율하기 위해서 고안된 것이라고 한다.

즉 임대인이 임대차관계가 종료한 후에 임대차 기간 동안 임차인의 노력으로 형성된 그 공간과 연결되어 있는 유명도, 고객(fonds de commerce) 등의 이익을 자신이 그 공간에서 경쟁영업행위를 직접 함으로써 또는 제3자에게 보다 높은 차임을 받고 임대함으로써 자신의 것으로 만드는 것으로부터 임차인을 보호하기 위한 것이었다고 한다. 이를 위해 입법자들은 1926년에 상업용공간의 임대차계약의 연장을 거부하는 경우엔 임차인에게 손실보상청구권을 인정하는 규정을 제정하였고 1953년에는 이 규정이 영업의 목적으로 사용되는 건물과 공간에 대한 임대차에 확대되었다. 이러한 규정들의 대부분은 현재 상법(Code de commerce)에 흡수되어 있다. 민법의 임대차 규정은 특별법이 적용되지 않는 한도에서만 적용된다.

 

나. 적용범위

 

상법상의 상가건물의 임대차가 성립하기 위해서는 임차인이 상인명부(Handelsregister)에 기재되어 있는 상인이거나 수공업자명부에 등록된 수공업자여야 한다(commercant ou industriel immatricule au registre du commerce et des societes ou chef d'entreprise immatricule au repertooire des metriers accomplissant ou non des actes de commerce). 또한 임차인은 임차한 공간에서 스스로의 고객을 확보하고 영업을 경영하여야 한다(exploitation d'un fonds de commerce).

따라서 임차인은 원칙적으로 임차한 공간에서 상업행위 또는 수공업행위를 영위하는 내국인 또는 외국인인 자연인이나 법인일 수 있다고 한다. 상업행위는 상법상 규정되어 있는 상행위를 영위하는 경우에 인정되고 수공업행위란 제과, 도축, 건축, 페인트칠 또는 전기공의 경우에 인정된다고 한다. 이에 반하여 의사나 변호사와 같이 자유직을 위한 공간의 임대는 상가건물의 임대차에 속하지 않는다고 한다. 창고공간처럼 단지 간접적으로만 영업목적으로 활용되는 공간(immeubles ou locaux accessoires)은 그것이 없는 경우에는 전체적인 영업행위가 어렵게 되고 임대인이 그러한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 상가건물의 임대차가 된다고 한다.

스스로의 고객을 확보하고 있을 것이라는 요건은 예컨대 역이나 쇼핑센터에서 매장을 운영하는 경우에도 인정될 수 있는지 의문이다. 판례에 따르면 다른 이유로 그 역이나 쇼핑센터를 찾는 고객이 그 매장의 주된 고객이 아닌 경우에만 상가건물의 임대차로 볼 수 있다고 한다.

당사자들이 단지 특별한 절기 동안에만 임차하거나(location a caractere saisonnier) 최장 2년의 기간으로 임대하면서 상가건물의 임대차에 관한 규정의 적용을 명시적으로 배제하는 경우에는 동 규정이 적용되지 아니한다(bail derogatoire d'une duree au plus egale aduex ans).

 

다. 계약의 체결

 

상가건물에 대한 임대차계약의 체결은 원칙적으로 민법상의 규정을 따른다. 그러나 상가건물에 대하여는 후술하는 바와 같이 임차인에게 갱신청구권이 인정되므로 비교적 임대인이 장기간 동안 임대차관계에 묶여 있게 된다. 따라서 부부의 공동소유로 되어 있는 상가건물을 임대할 때에는 부부 쌍방의 동의가 필요한 것으로 규정하고 있다.

종전에는 주거용으로 혹은 상가건물에 해당하지 않는 다른 목적으로 사용되던 건물을 영업의 목적으로 임대하는 경우에는 계약을 체결하기에 앞서 우선 그러한 용도의 변경이 가능한 것인지 그리고 임대차계약이 유효하기 위해서는 관청의 허가가 있어야 하는 것이 아닌지 검토해야 한다.

 

라. 당사자의 의무

 

당사자들이 부담하는 의무도 민법상의 임대차와 기본적으로 동일하다. 이와 다른 점이 있다면 임차인은 임대인의 사전 동의가 없이는 상가건물을 전대하지 못한다는 점이다. 그러나 임차권의 양도(cession de bail)는 임차인의 영업양도(cession de commere)의 구성부분으로서 임대인의 동의없이도 가능하다. 이에 반하는 약정은 무효이다.

또 하나의 차이점은 민법에 따르면 임차인은 임대인과 약정한 사용목적에 따라서 목적물을 사용해야 하나 상가건물의 임대차의 경우에는 임차인은 약정한 사용목적과 유사한 영업행위(activites connexes ou complementaires)를 할 수 있고, 이에 반하는 약정은 무효로 하고 있다는 점이다. 그러나 임차인이 자신의 영업을 확장(despecialisation partielle)하는 경우에는 임대인에게 집달관(huissier de justice)을 통하여 서면으로 이를 통지하여야 한다. 통지를 받은 임대인이 보기에 단순한 영업의 확장이 아니라 다른 종류의 영업(despecialisation pleniere)을 개시하는 것이라고 판단되면 2개월 내에 이의를 제기하여야 한다. 다른 종류의 영업인 것으로 결정되면 임대인의 동의를 얻어야 한다. 다만 그러한 영업의 변경이 시장과 경기의 변화에 원인이 있고 임차인의 경제적 성공을 위하여 필요하며 영업변경이 상가건물의 위치, 특성 등에 비추어 허용될 수 있는 경우에는 이에 동의해야 할 의무를 부담한다. 임차인의 청구가 있은 후 1개월 이내에 임대인이 이의를 제기하지 않으면 동의한 것으로 간주되며, 법원은 임대인에게 차임의 조정을 요구할 수 있는 권리 또는 사용목적의 변경으로 인하여 재산상의 손해가 발생하는 경우에는 손해배상청구권을 인정해 줄 수 있다.

 

마. 계약기간과 임차인의 계약갱신요구권

 

1) 최단기간의 보장과 해지의 제한

 

상가건물의 임차인에게는 원칙적으로 9년의 최단임대기간이 보장되고 있으며 이에 반하는 당사자의 약정은 무효이다. 그러나 이 기간은 법정 임대차기간을 의미하는 것은 아니고 임차인은 3년 마다 특별한 이유없이, 임대인은 특별한 요건하에서 임대차계약을 해지할 수 있다.

임차인은 다른 약정이 없으면 최초 3년이 경과한 후 그리고 그 후 각 3년이 경과할 때마다 6개월의 해지기간 또는 그 지역에 통상적인 해지기간을 준수하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 해지는 서면에 의하여야 하며 집달관을 통하여 송달되어야 한다. 당사자들은 임차인에게 유리하게 3년이 경과하기 전에도 해지권을 갖도록 약정할 수도 있고 반대로 임차인에게 불리하게 특별한 요건이 충족되는 경우에만 해지할 수 있도록 하거나 3년 이상의 기간을 약정할 수도 있다고 한다.

임대인에게는 3년의 기간이 경과할 때마다 특별한 요건 하에서만 해지권이 주어진다. 즉 임대인은 특정한 건축계획이 있어야 하고 임차인에게 손실을 보상해야만 한다(droit de resilisation conditionnel du bailleur). 특정한 건축계획이란 부분적으로 건축되어 있는 임대토지에 새로운 건축을 하려는 경우, 임차건축물을 철거한 후에 새로운 건축을 하려는 경우 또는 리모델링을 계획하고 있는데 이를 위해서 건물을 비워야만 하는 경우를 말한다고 한다. 임대인의 해지도 서면에 의하여야 하며 집달관을 통하여 임차인에게 송달되어야 한다. 임대인은 해지서면에 해지의 이유를 명시하여야 하며 임차인이 해지로 인하여 발생하는 손실에 대하여 손실보상을 청구할 수 있다는 사실을 명시하여야 한다. 임차인이 보상을 요구할 수 있는 손실에는 해지로 인하여 상실하는 고객, 이사비용, 동일한 가치가 있는 고객을 형성하기 위해서 들어가는 비용 등이 포함된다. 임대인은 손실보상 대신에 임차인에게 동일한 가치가 있는 대체상가와 이사비용을 제공할 것을 제안할 수 있다. 임차인이 이 제안을 수락하지 않으려면 3개월 내에 법원에 손실보상청구를 하여야 한다.

계약당사자에게 중대한 계약위반이 있는 경우에는 상대방은 특별해지를 할 수 있는데, 이 경우에는 임대인은 임차인에게 손실을 보상해 줄 필요가 없다. 특별해지는 민법과 마찬가지로 상가건물의 경우에도 법원의 형성판결을 구하는 방식으로 하여야 한다. 중대한 계약위반은 당사자가 약정한 것과 다른 목적으로 상가건물을 사용하는 경우, 반복되는 차임의 연체 등의 경우에 인정될 수 있다고 한다. 이 경우에 임차인은 법원에 기간을 연장해 줄 것을 청구하거나 법원에서 설정해 준 기간 내에 연체한 차임을 변제함으로써 차임의 연체를 이유로 한 해지권의 행사를 저지할 수 있다.

 

2) 계약갱신요구권

 

상가건물의 임대차의 경우에는 민법상의 임대차와는 달리 임대기간이 경과하여도 당사자 중의 일방이 6개월 또는 그 지역에 통상적인 해지기간을 준수하여 해지하지 아니하면 종료하지 않는다. 또한 임차인은 임대차 기간이 경과한 후에도 원칙적으로 최단임대차기간 9년의 새로운 임대차계약의 체결(droit au renouvellement)이나 계약의 종료로 인하여 입게 될 재산상의 손실에 대한 보상(refus de renouvellement avec indemnite d'eviction)을 청구할 있다. 계약기간이 만료된 경우에 당사자 중 누구도 해지하지 않으면 임대차계약은 묵시적으로 갱신되는 데, 이 경우 계약기간은 정함이 없는 것으로 되며 따라서 각 당사자는 언제든지 6개월 또는 그 지역에 통상적인 해지기간을 준수하여 계약을 해지할 수 있게 된다.

임차인이 계약의 갱신을 요청하기 위해서는 종전 3년 간의 임대기간 동안에 스스로의 고객을 유지한 채 실제로 영업활동을 하였어야 한다. 임대인이 계약을 해지하지 않으면 임차인은 종전의 계약기간이 만료하기 6개월 전부터 서면으로 집달관을 통하여 계약갱신청구를 할 수 있다. 청구를 받은 임대인은 3개월 내에 임차인에게 계약갱신청구를 받아들일지 여부를 통지하여야 한다. 이를 거절할 경우에는 서면으로 집달관을 통하여 통지하여야 하며 2년 내에 법원에 손실보상을 청구할 수 있다는 사실을 명시하여야 한다. 보상하여야 할 손실의 범위는 계약관계의 종료로 인하여 상실하게 될 고객의 가치와 이전비용 그리고 동등한 가치가 있는 고객의 확보를 위한 비용을 포함한다. 그러나 임대인이 중대한 원인(motif grave et legitime)으로 인하여 계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 손실보상의 책임이 없다. 중대한 원인은 예컨대 임차인이 임대인의 사전 동의없이 약정한 영업의 범위를 넘어서 영업을 확장하는 경우 또는 임대인이 필요한 수선행위 등을 하지 않는 경우에 인정될 수 있다고 한다.

갱신되는 계약의 조건은 당사자들이 자유롭게 약정할 수 있다. 특히나 차임에 관하여서는 새롭게 약정하거나 임의규정에 따라 정해질 수 있다. 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에는 차임은 원칙적으로 그 상가건물의 위치, 크기 및 시설에 따라 시장의 통상적인 차임에 따라 정해진다.

 

※ 위 내용은 법무부가 발주하여 창원대학교(책인연구원: 이은식)가 2009. 12.에 제출한 『임대차법제의 비교법적 연구』 연구용역보고서의 일부를 발췌한 것입니다.

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