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주택의 임대차
   2012.01.12  |  조회수 10495

가. 규율체계

 

프랑스에서는 1948년에 심각한 주택부족으로 인하여 주택임대차에 관하여 최초로 광범위한 특별법을 두었다. 이 특별법은 1948면 9월 1일 이전에 파리와 그 주변지역에 지어진 일정한 규모 이상의 주택에 대하여 주택의 상태에 따라서 차임의 상한을 제한하였고 주택의 신축을 장려하기 위해서 신축되는 주택에 대해서는 차임을 당사자들이 자유롭게 약정할 수 있도록 하였다. 그 후 1982년, 1986년 그리고 1989년의 법개정을 통하여 1948년법의 적용범위는 단계적으로 축소되었고 일련의 새로운 법률들이 제정되었다. 현재는 1989년에 제정된 소위 Loi Mermaz라 불리는 주택임대차법이 대부분의 주택임대차관계를 규율하고 있다고 한다.

주택임대차법인 적용되기 위해서는 임차건물이 임차인의 주된 거주지(locaux a usage d'habitation principale)이거나 주된 거주지 겸 자영업을 위해 사용되는 것(locaux a usage mixte profesdsionel et d'habitation principale)이어야 한다.

 

나. 계약의 체결

 

주택의 임대차 계약의 체결도 원칙적으로 민법의 규정에 따른다. 다만, 민법의 규정과는 달리 주택의 임대차의 경우에는 각 당사자는 상대방에 대하여 서면으로 계약을 체결할 것 또는 구두로 체결된 계약에 대하여 서면을 작성할 것을 청구할 수 있는데, 이는 계약의 유효요건은 아니라고 한다.

주택의 인도시에 양 당사자는 합의하여 인도서(etat des lieux)를 작성하거나 일방당사자가 집달관에게 인도서의 작성을 요청하고 상대방에게 그 비용의 절반을 부담할 것을 청구할 수 있다. 임차인이 인도서의 작성을 포기하는 경우에는 임차주택은 약정에 적합한 상태로 인도된 것으로 추정된다.

 

다. 당사자들의 의무

 

임대인은 임차인에게 주거목적에 적합한 상태의 임차물을 제공하여야 하며 임차주택으로부터 임차인의 건강이나 신체의 완결성에 위험이 발생하지 않도록 해야 할 의무를 부담한다(obligation de deliverance d'un logement decent). 임대인은 이에 반하여 임차주택을 약정한 대로 사용해야 하고 차임과 다른 약정이 없으면 부대비용(charges locatives)을 지불해야 할 의무를 부담한다. 보증금(depot de garantie)은 최대 2개월분의 차임을 넘지 않는 한도에서 당사자들이 약정할 수 있다.

주택의 임차인은 민법의 임대차와는 달리 전대나 임차권의 양도를 자유롭게 하지 못하며 임대인의 동의가 있는 경우에만 할 수 있다.

1997년 7월 31일부터는 당사자들은 원칙적으로 자유롭게 차임을 약정할 수 있다. 만일 당사자들이 예컨대 물가상승률에 따라서 차임이 자동으로 조정되도록 약정하는 경우에는 년간의 차임의 인상분은 관청에서 확정하는 연간 건축비용의 상승분을 넘을 수 없다.

 

라. 계약기간과 해지의 제한

 

주택의 임대차의 경우에는 최단임대차기간의 제한이 있다. 이는 자연인이 임대하는 경우에는 3년이고 법인이 임대하는 경우에는 6년이다. 다만, 자연인이 임대인이고 그 임차주택을 스스로 또는 가족구성원이 3년이 경과하기 전에 사용하려는 구체적이고 명백한 의사가 있는 경우에는 보다 단기의 기간을 약정할 수 있지만 1년 이하로 약정하지는 못한다. 이 경우에는 임대차계약에 단기의 기간을 약정하는 이유를 명시하여야 하고 임대인은 임차인에게 늦어도 계약의 만료 2개월 전에 자신 또는 그의 가족이 임대차계약에 명시된 대로 그 주택을 사용할 것이라는 것을 확인해 주어야 한다.

상가건물의 임대차와 마찬가지로 주택임대차의 최단임대차기간도 법정 임대차기간은 아니다. 즉 임차인은 원칙적으로 3개월의 해지기간을 준수하여 임대차계약을 해지할 수 있다. 임차인이 실직하거나 60세 이상으로서 건강상의 이유로 임차주택을 떠나야 하는 경우에는 해지기간은 1개월이 된다.

임대인은 원칙적으로 임대차기간의 만료시, 그것도 해지의 원인이 있는 경우에만 계약을 해지할 수 있다. 해지의 원인은 스스로 사용하려는 경우(reprise pour habiter), 임차주택을 매도하려는 경우(conge pour vendre) 그리고 그 밖의 중대한 이유가 있는 경우에 인정된다. 그 밖의 중대한 이유는 임차인이 계약상의 의무를 이행하지 않는 경우에 인정된다. 70세 이상의 고령의 임차인으로서 수입이 일정수준 이하인 경우에는 해지가 배제된다.

해지는 서면으로 하여야 하며 해지기간은 6개월이다.

임대차기간이 경과하도록 임차인이나 임대인 누구도 해지하지 않는 경우에는 임대차계약은 묵시적으로 3년의 기간으로 갱신된다. 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에 차임이 시장에 통상적인 차임에 상당히 못미치는 경우에는 임대인은 차임의 조정을 청구할 수 있다.

계약당사자의 중대한 의무위반이 있는 경우에는 각 당사자는 언제든지 임대차계약을 특별해지할 수 있다. 이 경우에 해지는 법원의 형성판결을 구하는 방식에 의하여야 한다. 임대인은 임차인이 차임이나 부대비용 또는 보증금을 연체하는 경우에만 특별해지가 가능하다. 이 경우에는 2개월의 기간을 정하여 연체된 차임, 부대비용 또는 보증금의 지급을 최고한 후에만 해지가 가능하다.

 

※ 위 내용은 법무부가 발주하여 창원대학교(책인연구원: 이은식)가 2009. 12.에 제출한 『임대차법제의 비교법적 연구』 연구용역보고서의 일부를 발췌한 것입니다.

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