「1979년 콘도미니엄법」
• 국가·지역: 태국 • 제 정 일: 1979년 4월 21일 • 최종개정일: 2008년 2월 27일
ภูมิพลอดุลยเดช ป.ร. ให้ไว้ ณ วันที่ ๒๑ เมษายน พ.ศ. ๒๕๒๒ เป็นปีที่ ๓๔ ในรัชกาลปัจจุบัน พระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช มีพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯ ให้ประกาศว่า โดยที่เป็นการสมควรมีกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้ตรา พระราชบัญญัติขึ้นไว้โดยค าแนะน าและยินยอม ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ท าหน้าที่รัฐสภา ดังต่อไปนี้ 푸미폰아둔야뎃 국왕 폐하께서 현 왕조의 34번째 해인 1979년 (불기2225년) 4월 21일에 하사하 셨다. 푸미폰아둔야뎃 국왕 폐하께서는 다음과 같이 공포하도록 하셨다. 콘도미니엄 관련 법률을 갖추는 것이 마땅하므로 국왕 폐하께서 의회 직무를 수행 하는 입법부의 조언과 승인을 통 하여 다음과 같이 이 법을 제정 하도록 하셨다.
พระราชบัญญัตินี้เรียกว่า “พระราชบัญญัต อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒”
พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นก าหนด หนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราช กิจจานุเบกษาเป็นต้นไป
บรรดาบทกฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นใน ส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือ ซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้ พระราชบัญญัตินี้แทน
ในพระราชบัญญัตินี้ “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคล สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกไดเ้ป็นสว่ น ๆ โดยแตล่ ะสว่ นประกอบดว้ยกรรมสิทธิ์ในทรพั ย์ สว่ นบคุ คลและกรรมสิทธิ์รว่ มในทรพั ยส์ว่ นกลาง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และ หมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย “ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่ แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกไดเ้ป็นสว่ นเฉพาะของ แต่ละบุคคล “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของ อาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และ ที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อ ประโยชน์ร่วมกันส าหรับเจ้าของร่วม “หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ” หมายความว่า หนงัสือสา คญั แสดงกรรมสิทธิ์ในทรพั ยส์ว่ น บคุ คล และกรรมสิทธิ์รว่ มในทรพั ยส์ว่ นกลาง “เจ้าของร่วม” หมายความว่า เจ้าของห้องชุดใน อาคารชุดแต่ละอาคารชุด “นิติบุคคลอาคารชุด” หมายความว่า นิติบุคคลที่ ได้จดทะเบียนตามพระราชบัญญัตินี้ “ข้อบังคับ” หมายความว่า ข้อบังคับของนิติ บุคคลอาคารชุด “การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุม ใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของ เจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการ นิติบุคคลอาคารชุด “กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคล อาคารชุด “ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุด “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่ง รัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตาม พระราชบัญญัตินี้ “รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการ ตามพระราชบัญญัตินี้
ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้ และให้มีอ านาจ แต่งตั้งพนักงานเจ้าหน้าที่ ออกกฎกระทรวง ก าหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายไม่เกินอัตรา ท้ายพระราชบัญญัตินี้และก าหนดกิจการอื่น เพื่อปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ กฎกระทรวงนั้น เมื่อได้ประกาศในราชกิจจา นุเบกษาแล้ว ให้ใช้บังคับได
ผมู้ีกรรมสิทธิ์ในท่ีดนิและอาคารใดประสงคจ์ะ จดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นค าขอจดทะเบียน อาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐาน และรายละเอียด ดังต่อไปนี้
ในกรณีท่ีผมู้ีกรรมสิทธิ์ในท่ีดินและอาคารตาม มาตรา ๖ ท าการโฆษณาขายห้องชุดในอาคาร ชุด ต้องเก็บส าเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่น าออกโฆษณาแก่บุคคล ทั่วไปไม่ว่าจะท าในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ท า การจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่ง ส าเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่ เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่ก าหนดไว้ใน มาตรา ๖ ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรง กับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมค าขอจด ทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๕ ให้ ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือ หนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะ ขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หาก ข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับ ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อ ขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะ ซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ระหวา่ งผมู้ีกรรมสิทธิ์ในท่ีดนิและอาคารตาม มาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องท าตาม แบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศก าหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ท าตามแบบสัญญาที่ รัฐมนตรีประกาศก าหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะ ซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้ บังคับ
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับค าขอจดทะเบียน อาคารชุดตามมาตรา ๖ แล้ว ถ้ามีรายชื่อเจ้าหนี้ จ านองหรือเจ้าหนี้ซึ่งมีบุริมสิทธิเหนือที่ดินและ อาคารที่ขอจดทะเบียนนั้นปรากฏอยู่ในโฉนด ที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศค าขอนั้น พร้อมกับมีหนังสือแจ้งไปยังเจ้าหนี้ดังกล่าวให้มา แจ้งแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมทั้งแสดง หลักฐานภายในสามสิบวันนับแต่วันได้รับ หนังสือแจ้ง วรรคสอง (ยกเลิก) เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นว่าเป็นการ ถูกต้องและที่ดินนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ หรือในกรณีที่ที่ดินนั้นติดการจ านองแต่ผู้รับ จ านองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนอาคารชุดได้ แต่ในกรณีที่อาคารติดการจ านองโดยไม่ครอบถึง ที่ดิน ห้ามมิให้รับจดทะเบียนอาคารชุด ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าการขอจด ทะเบียนอาคารชุดดังกล่าวไม่ถูกต้อง ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มีค าสั่งไม่รับจดทะเบียน อาคารชุดและมีหนังสือแจ้งไปยังผู้ยื่นค าขอ พร้อมด้วยเหตุผลโดยไม่ชักช้า การจดทะเบียนอาคารชุด ให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
การขอจดทะเบียนตามมาตรา ๖ การประกาศ การแจ้งเจ้าหนี้และการจดทะเบียนตามมาตรา ๗ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่ ก าหนดในกฎกระทรวง
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนอาคาร ชุดแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ส่งโฉนดที่ดินที่ยื่น มาตามมาตรา ๖ ไปยังเจ้าพนักงานที่ดินท้องที่ที่ อาคารชุดนั้นตั้งอยู่ภายในสิบห้าวันเพื่อให้จด แจ้งในสารบัญส าหรับจดทะเบียนของโฉนดที่ดิน ว่าที่ดินนั้นอยู่ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติ นี้และให้เก็บรักษาโฉนดที่ดินนั้นไว้ ในกรณีที่ที่ดินติดการจ านองแต่ผู้รับจ านอง ยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ให้พนักงาน เจ้าหน้าที่บันทึกความยินยอมของผู้รับจ านอง ตามมาตรา ๗ วรรคสาม และจ านวนเงินที่ผู้รับ จ านองจะได้รับช าระหนี้จากห้องชุดแต่ละห้องชุด ตามมาตรา ๒๒ ไว้ด้วย
เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดและเจ้า พนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา ๙ แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่ บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพัน เกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว
ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่มีค าสั่งไม่รับจด ทะเบียนอาคารชุด ผู้ยื่นค าขอมีสิทธิอุทธรณ์เป็น หนังสือต่อรัฐมนตรีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ ทราบค าสั่ง ให้รัฐมนตรีวินิจฉัยภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ ได้รับอุทธรณ์ ค าวินิจฉัยของรัฐมนตรีให้เป็นที่สุด
กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ จะแบง่ แยกมิได้
เจา้ของหอ้งชดุ มีกรรมสิทธิ์ในทรพั ยส์ว่ นบคุ คล ท่ีเป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รว่ มในทรพั ย์ ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ใหถ้ือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจา้ของรว่ ม ระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับ ทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ เจ้าของห้องชุดจะกระท าการใด ๆ ต่อทรัพย์ ส่วนบุคคลของตนอันอาจจะเป็นการ กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การ ป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่น ตามที่ก าหนดไว้ในข้อบังคับมิได้
อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์รว่ มในทรพั ยส์ว่ นกลาง ของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่าง เนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้อง ชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจด ทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูก ฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจ านอง หรือบังคับให้ขาย ทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้
การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้ เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ
ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อ ประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ ังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่ โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่ เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่ จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตาม อตัราสว่ นท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะคนมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิด จากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจาก เครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอ านวยความ สะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการ ด าเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตาม อตัราสว่ นท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะคนมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วน แห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่ก าหนด ในข้อบังคับ ใหผ้ มู้ีกรรมสิทธิ์ในท่ีดนิและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอน กรรมสิทธิ์ใหแ้ก่บคุ คลใดบคุ คลหน่งึและตอ้งรว่ ม ออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง ส าหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ช าระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่ก าหนดต้องเสียเงินเพิ่มใน อัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจ านวนเงินที่ ค้างช าระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่ก าหนด ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างช าระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่ เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการ ให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ตามที่ก าหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออก เสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตาม มาตรา ๑๘
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนตา่ งดา้วอาจถือกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ได้ ถ้าเป็นคนต่างด้าวและนิติบุคคล ดังต่อไปนี้
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือ นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือ กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ไดเ้ม่ือรวมกันแล้วต้องไม่เกิน อัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุด ทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียน อาคารชุดตามมาตรา ๖
การโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ใหแ้ก่คนตา่ งดา้ว หรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอ โอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ แจง้รายช่ือคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อม ทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือ นิตบิ คุ คลดงักลา่ วถือกรรมสิทธิ์อยแู่ ลว้ตอ่ พนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติ บคุ คลผขู้อรบัโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ แสดง หลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและ หลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้ว เห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตาม มาตรา ๑๙ ตรีและอตัราสว่ นการถือกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตาม มาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยแู่ ลว้และผทู้่ี ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่ก าหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ด าเนินการจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน มาตรา ๑๙ ต้องจ าหน่ายห้องชุดในกรณี ดังต่อไปนี้
เมื่อเจ้าพนักงานผู้มีอ านาจมีค าสั่งเพิกถอนการ อนุญาตให้คนต่างด้าวมีถิ่นที่อยู่ใน ราชอาณาจักร หรือเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏแก่เจ้า พนักงานว่าใบส าคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ ไม่ได้ส าหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) หรือเมื่อเจ้าพนักงานผู้มีอ านาจมีค าสั่ง เนรเทศคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) (๒) หรือ (๕) ออกไปนอกราชอาณาจักรหรือ มีค าสั่งเพิกถอนการอนุญาตให้คนต่างด้าวตามที่ ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) อยู่ในราชอาณาจักร หรือมีค าสั่งเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน ส าหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) แล้วแต่กรณี ให้เจ้าพนักงานดังกล่าวข้างต้นแจ้ง ให้อธิบดีกรมที่ดินทราบภายในหกสิบวันนับแต่ วันที่มีค าสั่งหรือวันที่ทราบข้อเท็จจริงดังกล่าว
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าวนอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะเป็น ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมหรือโดย ประการอื่น แล้วแต่กรณี ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในก าหนดเวลาหก สิบวนั นบัแตว่ นั ท่ีไดม้าซ่งึกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ และต้องจ าหน่ายห้องชุดนั้นภายในก าหนดเวลา ไมเ่ กินหน่งึปีนบัแตว่ นั ท่ีไดม้าซ่งึกรรมสิทธิ์ในหอ้ง ชุด ถ้าไม่จ าหน่ายภายในก าหนดเวลาดังกล่าว ให้น าความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้ บังคับโดยอนุโลม
ผใู้ดไดม้าซ่งึกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ในขณะท่ีมี สัญชาติไทยถ้าต่อมาผู้นั้นเสียสัญชาติไทย เพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรือถูกถอนสัญชาติไทย ตามกฎหมายว่าด้วย สัญชาติ และมิใช่เป็นคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ใน มาตรา ๑๙ ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ทราบถึงการเสียสัญชาติไทยและการที่ ไมอ่ าจถือกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ตอ่ ไปไดภ้ายใน ก าหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่เสียสัญชาติ ไทย และตอ้งจา หนา่ ยหอ้งชดุ ท่ีมีกรรมสิทธิ์อยู่ ทั้งหมดภายในก าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่ วันที่เสียสัญชาติไทย ถ้าไม่จ าหน่ายภายใน ก าหนดเวลาดังกล่าวให้น าความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ผใู้ดไดม้าซ่งึกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ในขณะท่ีมี สัญชาติไทย ถ้าต่อมาผู้นั้นเสียสัญชาติไทย เพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรือการถูกถอนสัญชาติไทย ตามกฎหมายว่า ด้วยสัญชาติ และเป็นคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ใน มาตรา ๑๙ ถา้ประสงคจ์ะมีกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ต่อไปต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ทราบถึงการเสียสัญชาติไทย และต้องน า หลักฐานว่าเป็นคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ใน มาตรา ๑๙ มาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน หนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย แตถ่ า้การมีกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ของคนตา่ งดา้ว นั้นเกินอัตราตามมาตรา ๑๙ ทวิ ต้องจ าหน่าย ห้องชุดที่เกินอัตราที่ก าหนดภายในก าหนดเวลา ไม่เกินหนึ่งปี นับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย ถ้าไม่ จ าหน่ายภายในก าหนดเวลาดังกล่าว ให้น า บทบัญญัติในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้ บังคับโดยอนุโลม ถ้าคนต่างด้าวตามวรรคหนึ่งไม่ประสงค์จะมี กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ตอ่ ไป ตอ้งแจง้เป็นหนงัสือ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเสียสัญชาติ ไทยภายในก าหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่เสีย สัญชาติไทย และต้องจ าหน่ายห้องชุดที่มี กรรมสิทธิ์อย่ทู งั้หมดภายในกา หนดเวลาไมเ่ กิน หนึ่งปีนับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย ถ้าไม่จ าหน่าย ภายในก าหนดเวลาดังกล่าว ให้น าความใน มาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดย อนุโลม
นิตบิ คุ คลซ่งึมีสญั ชาตไิทยและมีกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดอยู่แล้วถ้าต่อมาสภาพของนิติบุคคลนั้น เปลี่ยนแปลงไปเป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าวและมิใช่เป็นนิติบุคคลตามที่ระบุ ไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ทราบถึงการเปลี่ยนสภาพและการที่ไม่ อาจถือกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ตอ่ ไปไดภ้ายใน ก าหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันที่เปลี่ยนสภาพ และตอ้งจา หน่ายหอ้งชดุ ท่ีมีกรรมสิทธิ์อย่ทู งั้หมด ภายในก าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ เปลี่ยนสภาพ ถ้าไม่จ าหน่ายภายในก าหนดเวลา ดังกล่าว ให้น าความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรค สี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
นิติบุคคลซึ่งมีสัญชาตไิทยและมีกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดอยู่แล้วถ้าต่อมาสภาพของนิติบุคคลนั้น เปลี่ยนแปลงไปเป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนตา่ งดา้วและอาจถือกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ได้เพราะเป็นนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถา้ประสงคจ์ะมีกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ตอ่ ไป ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบ ถึงการเปลี่ยนสภาพ และต้องน าหลักฐานว่าเป็น นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ มาแจ้งต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับ แตว่ นั ท่ีเปล่ียนสภาพ แตถ่ า้การมีกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดของนิติบุคคลนั้นเกินอัตราที่ก าหนดตาม มาตรา ๑๙ ทวิ ต้องจ าหน่ายห้องชุดที่เกินอัตราที่ ก าหนดภายในก าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่ วันที่เปลี่ยนสภาพ ถ้าไม่จ าหน่ายภายใน ก าหนดเวลาดังกล่าว ให้น าความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้านิติบุคคลตามวรรคหนึ่งไม่ประสงค์จะมี กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ตอ่ ไป ตอ้งแจง้เป็นหนงัสือ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเปลี่ยนสภาพ ภายในก าหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันเปลี่ยน สภาพและตอ้งจา หนา่ ยหอ้งชดุ ท่ีมีกรรมสิทธิ์อยู่ ทั้งหมดภายในก าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่ วันที่เปลี่ยนสภาพ ถ้าไม่จ าหน่ายภายใน ก าหนดเวลาดังกล่าวให้น าความในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสี่ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
(ยกเลิก)
(ยกเลิก)
เมื่อได้รับจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๗ แล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ด าเนินการออก หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ตามแผนผงัอาคารชดุ ท่ี จดทะเบียนนั้นโดยไม่ชักช้า การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้อง ชุดจะกระท ามิได้จนกว่าจะจดทะเบียนนิติบุคคล อาคารชุดตามมาตรา ๓๑ เว้นแต่เป็นการจด ทะเบียนไถ่ถอนจ านองที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จด แจ้งการจ านองไว้ตามมาตรา ๒๒ หรือเป็นการ โอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ทงั้หมดใหแ้ก่บคุ คลคน เดียวหรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวม
หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ อย่างน้อยต้องมี สาระส าคัญ ดังต่อไปนี้
ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา ๑๕ (๑) หรือ(๒) ติดการจ านองอยู่ก่อนจดทะเบียน อาคารชุด แต่ผู้รับจ านองได้ยินยอมให้จด ทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๗ วรรคสาม เมื่อ ออกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ พนักงานเจ้าหน้าที่ จะตอ้งระบใุ หผ้ขู้อจดทะเบียนเป็นผมู้ีกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดและจดแจ้งการจ านองนั้นในหนังสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ทกุ ฉบบั พร้อมทั้งระบุจ านวน เงินที่ผู้รับจ านองจะได้รับช าระหนี้จากห้องชุดแต่ ละห้องชุด โดยค านวณจ านวนเงินดังกล่าวตาม อตัราสว่ นแหง่ กรรมสิทธิ์ในทรพั ยส์ว่ นกลางไวใ้น สารบัญส าหรับจดทะเบียนด้วย เม่ือไดอ้อกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ตามวรรค หนึ่งแล้ว ให้ถือว่าห้องชุดแต่ละห้องเป็นประกัน หนี้จ านองเฉพาะส่วนที่ระบุไว้ในหนังสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ นน
ในกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดแจ้งการ จา นองอสงัหารมิ ทรพั ยใ์นหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้ง ชุดตามมาตรา ๒๒ แล้ว การจ าหน่ายห้องชุดแต่ ละห้องในครั้งแรกโดยผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ซ่งึเป็นเจา้ของกรรมสิทธิ์ในหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้ง ชดุ จะจา หนา่ ยหอ้งชดุ นนั้ ใหผ้รู้บัโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดได้รับโอนไปโดยปลอดจ านอง
เมื่อปรากฏว่า การออกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้ง ชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับ ห้องชุด หรือการจดแจ้งรายการในสารบัญ ส าหรับจดทะเบียนคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วย กฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอ านาจเพิก ถอนหรือแก้ไขได้แล้วแต่กรณี ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอ านาจสอบสวนและ เรียกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ เอกสารที่ได้จด ทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารที่ได้จดแจ้ง รายการในสารบัญส าหรับจดทะเบียน หรือ เอกสารอื่นที่เกี่ยวข้องมาพิจารณา แต่ก่อนที่จะ ด าเนินการเพิกถอนหรือแก้ไข ให้พนักงาน เจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบล่วงหน้าไม่ น้อยกว่าสิบห้าวันเพื่อให้โอกาสคัดค้าน ถ้าไม่ คัดค้านภายในก าหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ ได้รับแจ้ง ให้ถือว่าไม่มีการคัดค้าน ในกรณีที่ พนกังานเจา้หนา้ท่ีเรียกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ มาด าเนินการไม่ได้ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มี อ านาจออกใบแทนหนังสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ได้ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอ านาจตามวรรค หนึ่งพิจารณาประการใดแล้ว ให้ด าเนินการไป ตามนั้น ในกรณีที่ศาลมีค าพิพากษาหรือค าสั่งถึงที่สุด ให้เพิกถอนหรือแก้ไขอย่างใดแล้ว ให้พนักงาน เจ้าหน้าที่ด าเนินการตามค าพิพากษาหรือค าสั่ง นั้น
หนังสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ของผใู้ดสญู หายหรือ ช ารุดในสาระส าคัญ ให้เจ้าของขอรับใบแทน หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ นนั้ ได้
ในกรณีท่ีมีการออกใบแทนหนงัสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุดตามมาตรา ๒๔ หรือมาตรา ๒๕ แล้ว ให้ หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ฉบบัเดมิเป็นอนั ยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น
ในกรณีท่ีหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ฉบบั ท่ีเก็บไว้ ที่ส านักงานของพนักงานเจ้าหน้าที่สูญหายหรือ ช ารุดในสาระส าคัญ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มี อา นาจเรียกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ฉบบั เจ้าของห้องชุดมาพิจารณา แล้วจัดท าขึ้นใหม่ โดยอาศัยหลักฐานเดิม
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัตินี้ เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติ กรรมเกี่ยวกับห้องชุด
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ให้น า หนังสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ มาจดทะเบียนตอ่ พนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอน กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจด ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าว ปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราว ที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องด าเนินการออกหนังสือรับรองการ ปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายใน สิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับค าร้องขอและเจ้าของ ร่วมได้ช าระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจด ทะเบียนสิทธิและนิตกิรรมโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้ง ชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ให้น าบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด ๖ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และ กฎกระทรวงที่ออกตามบทบัญญัติดังกล่าว มา ใช้บังคับแก่การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เกี่ยวกับห้องชุดโดยอนุโลม
การโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ใหแ้ก่บคุ คลหน่งึ บุคคลใด โดยไมเ่ ป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ทั้งหมดในอาคารชุดให้แก่บุคคลคนเดียวหรือ หลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวมจะกระทา ได้ ตอ่ เม่ือผขู้อโอนและผขู้อรบัโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้ง ชุดดังกลา่ วย่ืนคา ขอโอนกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ พร้อมกับค าขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีส าเนาข้อบังคับและหลักฐานในการจด ทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นว่าเป็นการ ถูกต้อง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอน กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ใหแ้ก่ผขู้อรบัโอนกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดและจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามวรรคหนึ่งพร้อมกันไปและให้ประกาศการจด ทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดในราชกิจจา นุเบกษา การขอและการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการ ที่ก าหนดใน กฎกระทรวง ความในวรรคหนึ่งมิให้ใช้บังคับแก่การโอน กรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ภายหลงัท่ีไดจ้ดทะเบียนนิติ บุคคลอาคารชุดแล้ว
ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระส าคัญ ดังต่อไปนี้
นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา ๓๑ ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอ านาจ กระท าการใด ๆเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
ในกรณีที่อาคารชุดถูกเวนคืนบางส่วนตาม กฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ให้ เจ้าของร่วมซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิใน ทรัพย์ส่วนกลางที่เหลือจากการถูกเวนคืน ใน กรณีนี้ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการให้เจ้าของ ร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วมกันชดใช้ราคา ให้แก่เจ้าของร่วมซึ่งหมดสิทธิไปดังกล่าว ทั้งนี้ ตามอตัราส่วนท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะคนมีกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ในการชดใช้ราคาให้แก่เจ้าของ ร่วมซึ่งหมดสิทธิไปตามวรรคหนึ่ง ให้ถือว่าหนี้ เพื่อชดใช้ราคาดังกล่าวมีบุริมสิทธิเหนือทรัพย์ ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุดซึ่งไม่ถูกเวนคืน ห้องชุด เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง
ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคล นั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็น ผู้ด าเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ
ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต ่ากว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
การแต่งตั้งผู้จัดการให้เป็นไปตามมติที่ประชุม ใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ และให้ ผู้จัดการซึ่งได้รับแต่งตั้งน าหลักฐาน หรือสัญญา จ้างไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน สามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม มีมติ
ผู้จัดการพ้นจากต าแหน่ง เมื่อ
ผู้จัดการมีอ านาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่ เกินเก้าคน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของ ร่วม กรรมการมีวาระการด ารงต าแหน่งคราวละสอง ปีในกรณีกรรมการพ้นจากต าแหน่งก่อนวาระ หรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่ กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ใน ต าแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งด ารงต าแหน่งแทน หรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในต าแหน่งเท่ากับ วาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้ แล้ว เมื่อครบก าหนดวาระตามวรรคสอง หากยัง มิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่ง พ้นจากต าแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไป จนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่ กรรมการซึ่งพ้นจากต าแหน่งอาจได้รับแต่งตั้ง อีกได้แต่จะด ารงต าแหน่งเกินสองวาระติดต่อกัน ไม่ได้เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาด ารง ต าแหน่งได้ การแต่งตั้งกรรมการ ให้ผู้จัดการน าไปจด ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็น กรรมการ
บุคคลซึ่งจะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการต้องไม่มี ลักษณะต้องห้าม ดังต่อไปนี้
นอกจากการพ้นจากต าแหน่งตามวาระ กรรมการพ้นจากต าแหน่ง เมื่อ
ให้คณะกรรมการเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็น ประธานกรรมการและจะเลือกกรรมการคนหนึ่ง เป็นรองประธานกรรมการก็ได้
ให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุม คณะกรรมการและในกรณีที่กรรมการตั้งแต่สอง คนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ ให้ ประธานกรรมการก าหนดวันประชุมภายในเจ็ด วันนับแต่วันที่ได้รับการร้องขอ
การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการ มาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจ านวน กรรมการทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม ในการประชุมคณะกรรมการถ้าประธาน กรรมการไม่มาประชุมหรือไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ ได้ให้รองประธานกรรมการเป็นประธานในที่ ประชุม ถ้าไม่มีรองประธานกรรมการหรือมีแต่ไม อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ให้กรรมการซึ่งมาประชุม เลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานในที่ประชุม การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้าง มาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการ ลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานในที่ ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ ขาด
คณะกรรมการมีอ านาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดท างบดุลอย่างน้อย หนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือนโดยให้ถือว่าเป็น รอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดง จ านวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคาร ชุดกับทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มี ผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วน าเสนอเพื่ออนุมัติใน ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายในหนึ่งร้อยยี่สิบ วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดท ารายงานประจ าปี แสดงผลการด าเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่ง ส าเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวัน นัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวัน
ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงาน ประจ าปีแสดงผลการด าเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่ส านักงานของนิติบุคคล อาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของ ร่วมตรวจดูได้ รายงานประจ าปีแสดงผลการด าเนินงานและ งบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บ รักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติ จากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วม ครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด ในการต่อสู้ บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้
ให้เจ้าของร่วมช าระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคาร ชุดเพื่อด าเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้
เพื่อประโยชน์ในการบังคับช าระหนี้อันเกิดจาก ค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีบุริมสิทธิดังนี้
ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่า เป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายในหก เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคาร ชุดเพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ และพิจารณาให้ ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จด ทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคล อาคารชุดไว้แล้ว ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบกับ ข้อบังคับหรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่งให้ที่ประชุม ใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลง ข้อบังคับ หรือถอดถอนและแต่งตั้งผู้จัดการด้วย
ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่ สามัญปีละหนึ่งครั้งภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับ แต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อ กิจการ ดังต่อไปนี้
ในกรณีมีเหตุจ าเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิ เรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
การเรียกประชุมใหญ่ต้องท าเป็นหนังสือนัด ประชุมระบุสถานที่วัน เวลา ระเบียบวาระการ ประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อม ด้วยรายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้เจ้าของ ร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม
การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียง ลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของ จ านวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ ประชุม ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ ประชุมตามที่ก าหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียก ประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียก ประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็น ประธานในการประชุมใหญ่มิได้
มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียง ข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่ พระราชบัญญัตินี้จะได้ก าหนดไว้เป็นอย่างอื่น
ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละ รายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมี กรรมสิทธิ์ในทรพั ยส์ว่ นกลาง ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่ง หนึ่งของจ านวนคะแนนเสียงทั้งหมดให้ลด จ านวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับ จ านวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน
เมื่อมีข้อบังคับก าหนดให้เจ้าของร่วมเพียงบาง คนต้องเสียค่าใช้จ่ายในการใดโดยเฉพาะ ให้ เจ้าของร่วมเหล่านี้เท่านั้นมีส่วนออกเสียงในมติที่ เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการนั้น โดยแต่ละคนมี คะแนนเสียงตามอัตราส่วนที่ก าหนดไว้ใน ข้อบังคับตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง
เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่น ออกเสียงแทนตนได้แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่ง จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้ง หนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้ บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียง แทนเจ้าของร่วมมิได้
มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนน เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจ านวนคะแนนเสียง ของเจ้าของร่วมทั้งหมด
มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนน เสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจ านวนคะแนน เสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายทั้งหมดหรือเป็น บางส่วนแต่เกินครึ่งหนึ่งของจ านวนห้องชุด ทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมีมติโดยคะแนนเสียง ตามมาตรา ๔๘ ให้ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคาร ส่วนที่เสียหายนั้นให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการ ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืน ดี ในกรณีที่อาคารชุดเสียหายเป็นบางส่วนแต่ น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจ านวนห้องชุดทั้งหมด ถ้า ส่วนใหญ่ของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายมีมติให้ ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายนั้น ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการก่อสร้างหรือ ซ่อมแซมอาคารส่วนที่เสียหายให้คืนดี ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่ เสียหายส าหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของ ร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วน ท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะคนมีกรรมสิทธิ์ในทรพั ย์ ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือ ซ่อมแซมส าหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตก เป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น ห้องชุดที่ก่อสร้างขึ้นใหม่ตามวรรคหนึ่งหรือ วรรคสองให้ถือว่าแทนที่ห้องชุดเดิมและให้ถือว่า หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ เดมิเป็นหนงัสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ สา หรบั หอ้งชดุ ท่ีก่อสรา้งขนึ้ ใหม่นั้น ถา้รายละเอียดในหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้ง ชุดเดิมไม่ตรงกับห้องชุดที่ก่อสร้างขึ้นใหม่ ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอ านาจแก้ไขให้ถูกต้อง ถ้ามีมติไม่ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารส่วนที่ เสียหายตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ให้น า มาตรา ๓๔ มาใช้บังคับโดยอนุโลม เมื่อเจ้าของห้องชุดที่ไม่ก่อสร้างหรือซ่อมแซม ส่วนที่เสียหายได้รับค่าชดใช้ราคาทรัพย์ ส่วนกลางจากเจ้าของร่วมแล้ว หนงัสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุดของห้องชุดดังกล่าวเป็นอันยกเลิก และ ให้เจ้าของส่งคืนพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน สามสิบวันนับแต่วันได้รับชดใช้ราคาทรัพย์ ส่วนกลางเพื่อหมายเหตุการยกเลิกในหนังสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ทงั้ฉบบัเจา้ของหอ้งชดุ และ ฉบับที่เก็บไว้ที่ส านักงานพนักงานเจ้าหน้าที่และ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ประกาศการยกเลิกหนังสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ นนั้ ในราชกิจจานเุบกษา
อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วย เหตุใดเหตุหนึ่ง ดังต่อไปนี้
ในกรณีที่อาคารชุดเลิกเพราะเหตุตามมาตรา ๕๑ (๑) ให้ผู้ขอเลิกยื่นค าขอจดทะเบียนเลิก อาคารชุดตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศก าหนดต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นว่าเป็นการ ถูกต้อง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนเลิก อาคารชุดและให้ประกาศการจดทะเบียนเลิก อาคารชุดนั้นในราชกิจจานุเบกษา เมื่อจดทะเบียนเลิกอาคารชุดตามมาตรานี้แล้ว ให้น ามาตรา ๕๔ และมาตรา ๕๕ มาใช้บังคับ โดยอนุโลม
ในกรณีที่อาคารชุดเลิกเพราะเหตุตามมาตรา ๕๑ (๒) หรือ(๓) ให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ยื่นค าขอจดทะเบียนเลิกอาคารชุดตามแบบที่ รัฐมนตรีประกาศก าหนดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พรอ้มดว้ยหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ และส าเนา รายงานการประชุมของเจ้าของร่วมที่มีมติให้เลิก อาคารชุดนั้นหรือที่มีมติไม่ก่อสร้างอาคารชุดนั้น ขึ้นใหม่โดยมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดรับรอง ว่าเป็นส าเนาถูกต้อง แล้วแต่กรณีภายใน สามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมเจ้าของร่วมลงมติ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นว่าเป็นการ ถูกต้อง ก็ให้รับจดทะเบียนเลิกอาคารชุดและให้ ประกาศการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดนั้นในราช กิจจานุเบกษา
เมื่อได้จดทะเบียนเลิกอาคารชุดตามมาตรา ๕๒ หรือมาตรา ๕๓ แล้ว ใหห้ นงัสือกรรมสิทธิ์ ห้องชุดของอาคารชุดนั้นเป็นอันยกเลิก และให้ พนักงานเจ้าหน้าที่หมายเหตุการยกเลิกในฉบับ เจ้าของห้องชุดและฉบับที่เก็บไว้ที่ส านักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอ านาจมีหนังสือเรียก หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ฉบบัเจา้ของหอ้งชดุ ท่ี ยกเลิกคืนจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองเพื่อ ด าเนินการตามวรรคหนึ่ง และให้เจ้าของห้องชุด หรือผคู้รอบครองสง่ หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ แก่ พนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วัน ได้รับหนังสือเรียก
ใหพ้ นกังานเจา้หนา้ท่ีสง่ หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้ง ชุดที่ยกเลิกฉบับที่เก็บไว้ที่ส านักงานของ พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งได้หมายเหตุการยกเลิก ตามมาตรา ๕๔ แล้ว พร้อมส าเนาค าขอจด ทะเบียนเลิกอาคารชุดไปให้เจ้าพนักงานที่ดิน ท้องที่จดแจ้งในสารบัญส าหรับจดทะเบียนของ โฉนดที่ดินเดิม โดยแสดงชื่อเจ้าของร่วมที่มีชื่อใน ค าขอจดทะเบียนขอเลิกอาคารชุดเป็นผู้ถือ กรรมสิทธิ์รวมตามอตัราสว่ นท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะ คนถือกรรมสิทธิ์ในทรพั ยส์ว่ นกลาง พร้อมทั้ง รายการภาระผูกพันอื่นที่ปรากฏในหนังสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ นนั้ เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดิน ตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้ที่ดินนั้นพ้นจากการอยู่ ภายใต้บทบังคับตามพระราชบัญญัตินี้และให้ เจ้าพนักงานที่ดินคืนโฉนดที่ดินนั้นให้แก่ผู้ถือ กรรมสิทธิ์ คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ใน มาตรา ๑๙ ท่ีมีช่ือเป็นผถู้ือกรรมสิทธิ์ในโฉนด ที่ดินอันสืบเนื่องมาจากการจดทะเบียนเลิก อาคารชุดตามวรรคหนึ่ง ต้องจ าหน่ายที่ดินนั้น เฉพาะส่วนของตนภายในก าหนดเวลาไม่เกิน หนึ่งปีนับแต่วันที่จดทะเบียนเลิกอาคารชุด ถ้าไม่ จ าหน่ายภายในก าหนดเวลาดังกล่าว ให้น า ความในมาตรา ๑๙ เบญจวรรคสี่ มาใช้บังคับ โดยอนุโลม
ในกรณีที่อาคารชุดเลิกเพราะเหตุตามมาตรา ๕๑ (๔) ใหห้ นงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ของอาคาร ชุดนั้นเป็นอันยกเลิก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จด ทะเบียนเลิกอาคารชุดและให้ประกาศการจด ทะเบียนเลิกอาคารชุดนั้นในราชกิจจานุเบกษา ในกรณีตามวรรคหนึ่ง การจดแจ้งในสารบัญ สา หรบัจดทะเบียนของหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ และของโฉนดที่ดินเดิม ให้เป็นไปตามที่ก าหนด ในกฎกระทรวง
เมื่อมีการจดทะเบียนเลิกอาคารชุด ให้นิติ บุคคลอาคารชุดเป็นอันเลิก และให้ที่ประชุม เจ้าของร่วมตั้งผู้ช าระบัญชีภายในสิบสี่วันนับแต่ วันที่จดทะเบียนเลิกอาคารชุด
ผู้ช าระบัญชีมีอ านาจจ าหน่ายทรัพย์ส่วนกลาง ที่เป็นสังหาริมทรัพย์เว้นแต่ที่ประชุมเจ้าของร่วม จะมีมติเป็นอย่างอื่น
ให้น าบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ลักษณะ ๒๒ หุ้นส่วนและบริษัท หมวด ๕ การช าระบัญชีห้างหุ้นส่วนจดทะเบียน ห้างหุ้นส่วนจ ากัด และบริษัทจ ากัด มาใช้บังคับ แก่การช าระบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดโดย อนุโลม
เมื่อได้ช าระบัญชีเสร็จแล้ว ถ้ามีทรัพย์สิน เหลืออยู่เท่าใด ให้แบ่งให้แก่เจ้าของร่วมตาม อตัราสว่ นท่ีเจา้ของรว่ มแตล่ ะคนมีกรรมสิทธิ์ใน ทรัพย์ส่วนกลาง
ในการปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอ านาจ ดังต่อไปนี้
ในการปฏิบัติหน้าที่ พนักงานเจ้าหน้าที่ต้อง แสดงบัตรประจ าตัวแก่บุคคลที่เกี่ยวข้อง บัตรประจ าตัวพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้เป็นไป ตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศก าหนด
ในการปฏิบัติหน้าที่ตามพระราชบัญญัตินี้ให้ พนักงานเจ้าหน้าที่เป็นเจ้าพนักงานตามประมวล กฎหมายอาญา
การขอและการจดทะเบียนอาคารชุดหรือนิติ บุคคลอาคารชุด การขอและการจดทะเบียนเลิก อาคารชุด การเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ การออก หนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ หรือใบแทนหนงัสือ กรรมสิทธิ์หอ้งชดุ การขอและการจดทะเบียน สิทธิและนิติกรรมหรือการท าธุรกิจอื่นเกี่ยวกับ ห้องชุด ให้ผู้ขอเสียค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่าย ตามที่ก าหนดในกฎกระทรวง
ให้น าบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด ๑๑ ค่าธรรมเนียมมาใช้บังคับแก่การเรียก เก็บค่าธรรมเนียมตามพระราชบัญญัตินี้โดย อนุโลม
ผมู้ีกรรมสิทธิ์ในท่ีดนิและอาคารตามมาตรา ๖ ผู้ใดฝ่ าฝืนมาตรา ๖/๑ วรรคหนึ่ง หรือมาตรา ๖/ ๒ วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งแสน บาท
ผู้ใดฝ่ าฝืนมาตรา ๖/๑ วรรคสอง ต้องระวาง โทษปรับตั้งแต่ห้าหมื่นบาทถึงหนึ่งแสนบาท
ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา ๑๗/๑ ต้องระวางโทษปรับไม่ เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพัน บาทตลอดเวลาที่ฝ่ าฝืนอยู
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า เป็นคนต่างด้าวผู้ใดไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ทราบถึงการที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๑๙ เบญจ วรรคสอง มาตรา ๑๙ สัตต มาตรา ๑๙ อัฏฐ มาตรา ๑๙ นว มาตรา ๑๙ ทศ และมาตรา ๑๙ เอกาทศ ภายในเวลาที่ก าหนด ต้องระวางโทษ ปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวัน ละห้าร้อยบาทตลอดเวลาที่ฝ่ าฝืนอยู่
บคุ คลใดถือกรรมสิทธิ์ในหอ้งชดุ ในฐานะเป็น เจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่ง กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าคนต่างด้าว หรือนิตบิ คุ คลดงักลา่ วจะมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ใน ห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้หรือไม่ก็ตาม ต้อง ระวางโทษจ าคุกไม่เกินสองปีหรือปรับไม่เกิน สองหมื่นบาท หรือทั้งจ าทั้งปรับ และให้น า บทบัญญัติในมาตรา ๑๙ เบญจวรรคสี่ มาใช้ บังคับโดยอนุโลม
ผู้จัดการผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๒๙ วรรค สาม และมาตรา ๓๖ (๕) ต้องระวางโทษปรับไม่ เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าร้อย บาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง
ผู้จัดการผู้ใดฝ่ าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๓๒ วรรคสอง มาตรา ๓๕/๒ มาตรา ๓๗ วรรค ห้าและมาตรา ๔๒ วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษ ปรับไม่เกินห้าพันบาท
ประธานกรรมการผู้ใดไม่ปฏิบัติตามมาตรา ๓๗/๕ และมาตรา ๓๘ (๓) ต้องระวางโทษปรับ ไม่เกินห้าพันบาท
นิติบุคคลอาคารชุดใดฝ่ าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตาม มาตรา ๓๘/๑ มาตรา ๓๘/๒ และมาตรา ๓๘/๓ ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดกระท าความผิด ตามวรรคหนึ่ง ถ้าการกระท าความผิดของนิติ บุคคลอาคารชุดนั้นเกิดจากการสั่งการหรือการ กระท าของผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น หรือในกรณีที่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด นั้นมีหน้าที่ต้องสั่งการหรือกระท าการและละเว้น ไม่สั่งการหรือไม่กระท าการจนเป็นเหตุให้นิติ บุคคลอาคารชุดนั้นกระท าความผิด ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุดนั้นต้องรับโทษตามที่บัญญัติ ไว้ตามวรรคหนึ่งด้วย
เจ้าของร่วมผู้ใดด าเนินการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของ ตนโดยฝ่ าฝืนมาตรา ๔๘ (๓) ต้องระวางโทษ ปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท
ผู้ใดไม่ปฏิบัติตามค าสั่ง ขัดขวางหรือไม่อ านวย ความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งปฏิบัติการ ตามมาตรา ๖๐/๑ ต้องระวางโทษจ าคุกไม่เกิน สามเดือนหรือปรับไม่เกินหกพันบาท หรือทั้งจ า ทั้งปรับ ผู้รับสนองพระบรมราชโองการ ส. โหตระกิตย์ รองนายกรัฐมนตรี
(๑) ค่าจดทะเบียนอาคารชุด ฉบับละ ๕,๐๐๐ บาท (๒) ค่าจดทะเบียนเลิกอาคารชุด ฉบับละ ๕,๐๐๐ บาท (๓) ค่าจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ฉบับละ ๕,๐๐๐ บาท (๔) ค่าจดทะเบียนผู้จัดการ ฉบับละ ๑,๐๐๐ บาท (๕) ค่าจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ ฉบับละ ๑,๐๐๐ บาท (๖) คา่ ออกหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ หรือ ใบแทนหนงัสือกรรมสิทธิ์หอ้งชดุ ห้องชุดละ ๑,๐๐๐ บาท (๗) ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ก) มีทุนทรัพย์ให้เรียกเก็บร้อยละ ๒ ของราคา ประเมินทุนทรัพย์ (ข) ไม่มีทุนทรัพย์ ๒๐๐ บาท (๘) ค่าธรรมเนียมเบ็ดเตล็ด (ก) ค่าค าขอ ๕๐ บาท (ข) ค่าคัดหรือส าเนาเอกสารต่าง ๆรวมทั้งค่า คัด หรือส าเนาเอกสารเป็นพยานในคดีแพ่งโดย เจ้าหน้าที่เป็นผู้คัดหรือส าเนา หน้าละ ๕๐ บาท (ค) ค่ารับรองเอกสารที่คัดหรือส าเนา ฉบับละ ๕๐ บาท (ง) ค่าตรวจหลักฐานทะเบียนห้องชุด ห้องชุดละ ๑๐๐ บาท (จ) ค่ารับอายัดห้องชุด ห้องชุดละ ๑๐๐ บาท (ฉ) ค่ามอบอ านาจ เรื่องละ ๕๐ บาท (ช) ค่าตรวจสอบข้อมูลด้านทะเบียนด้าน ประเมินราคา หรือข้อมูลอื่น ห้องชุดละ ๑๐๐ บาท (ซ) ค่าส าเนาจากสื่อบันทึกข้อมูลทาง คอมพิวเตอร์หรือสื่ออิเล็กทรอนิกส์อื่น หรือ ส าเนาข้อมูลอื่น แผ่นละ ๕๐ บาท (๙) ค่าใช้จ่าย (ก) ค่าปิดประกาศให้แก่ผู้ปิดประกาศ รายละ ๑๐๐ บาท (ข) ค่าพยานให้แก่พยาน คนละ ๕๐ บาท
「1979년 콘도미니엄법」
• 국가·지역: 태국 • 제 정 일: 1979년 4월 21일 • 최종개정일: 2008년 2월 27일
ภูมิพลอดุลยเดช ป.ร. ให้ไว้ ณ วันที่ ๒๑ เมษายน พ.ศ. ๒๕๒๒ เป็นปีที่ ๓๔ ในรัชกาลปัจจุบัน พระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช มีพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯ ให้ประกาศว่า โดยที่เป็นการสมควรมีกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้ตรา พระราชบัญญัติขึ้นไว้โดยค าแนะน าและยินยอม ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ท าหน้าที่รัฐสภา ดังต่อไปนี้ 푸미폰아둔야뎃 국왕 폐하께서 현 왕조의 34번째 해인 1979년 (불기2225년) 4월 21일에 하사하 셨다. 푸미폰아둔야뎃 국왕 폐하께서는 다음과 같이 공포하도록 하셨다. 콘도미니엄 관련 법률을 갖추는 것이 마땅하므로 국왕 폐하께서 의회 직무를 수행 하는 입법부의 조언과 승인을 통 하여 다음과 같이 이 법을 제정 하도록 하셨다.
이 법은 “1979년 콘도미니엄 법”이라고 한다.
이 법은 관보에 게재한 날부터 180일이 경과한 날에 시행한다.
이 법에서 규정하는 부분이 있 거나 이 법에 위배 또는 저촉되 는 모든 법률과 규칙 또는 기타 규정에 대해서는 이 법을 대신 적용한다.
이 법에서 사용하는 용어의 뜻 은 다음과 같다. “콘도미니엄”이란 각 부분이 전 유부분재산에서의 소유권 및 공 용부분재산에서의 공동 소유권 으로 구성되어, 개인이 각각 소 유권을 분할하여 보유할 수 있 는 건물을 말한다. “전유부분재산”이란 세대를 말 하며, 세대소유자에게 제공되는 건물 또는 대지를 포함하여 말 한다. “세대”란 각 개인의 소유분으로 소유권을 분할할 수 있는 콘도 미니엄의 부분을 말한다. “공용부분재산”이란 세대에 속 하지 아니하는 콘도미니엄의 부 분과 콘도미니엄이 위치한 대지 및 공유자의 공동 이익을 위하 여 갖추거나 사용하는 토지 또 는 기타 재산을 말한다. “세대소유증서”란 전유부분재산 에서의 소유권과 공용부분재산 에서의 공동 소유권을 표시하는 증명서를 말한다. “공유자”란 각 콘도미니엄에서 의 세대소유자를 말한다. “콘도미니엄법인”이란 이 법에 따라 등기되는 법인을 말한다. “규약”이란 콘도미니엄법인의 규약을 말한다. “총회”란 경우에 따라 공유자의 정기 총회 또는 임시 총회를 말 한다. “이사회”란 콘도미니엄법인 이 사회를 말한다. “이사”란 콘도미니엄법인 이사 를 말한다. “관리자”란 콘도미니엄법인 관 리자를 말한다. “담당관”이란 장관이 이 법에 따라 집행하도록 임명하는 사람 을 말한다. “장관”이란 이 법의 주무 장관 을 말한다.
내무부 장관이 이 법에 따른 주무 장관이 되도록 하며, 담당 관 임명과 이 법 별표의 요율을 초과하지 아니하는 수수료 및 비용을 정하는 부령 제정 및 이 법에 따른 집행을 위한 기타 업 무를 규정하는 권한을 갖는다. 해당 부령은 관보에 게재를 완 료한 때에 시행한다.
대지 및 건물을 이 법에 따른 콘도미니엄으로 등기하고자 하 는 해당 대지 및 건물의 소유자 는 다음 각항의 증명서 및 상세 사항과 함께 등기 신청서를 담 당관에게 제출한다.
제6조에 따른 대지 및 건물의 소유권자가 콘도미니엄의 세대 에 대한 매도 광고를 하는 경우 에는 전 세대가 매도될 때까지 제작 방식에 상관없이 대중에게 광고한 광고 내용 또는 영상 사 본이나 권유서를 사업장에 보관 하여야 하며, 콘도미니엄법인에 해당 서류 사본을 1부 이상 전 달하여 보관하도록 하여야 한 다. 제6조에서 규정하는 증명서와 상세 사항 관련 부분에서 콘도 미니엄의 세대 매도 광고는 광 고 내용 또는 영상이 등기신청 서와 함께 제출된 증명서 및 상 세 사항과 일치하여야 하며, 제 15조에서 규정하는 것 이외의 공용부분재산 관련 상세 사항을 명확하게 기재하여야 한다. 광고 내용이나 영상 또는 권유 서는 경우에 따라 세대 매매 약 정 또는 매매 계약의 일부분이 라고 본다. 특정 내용이나 영상 이 세대 매매 약정 또는 매매 계약의 내용에 상반되거나 모순 된다면, 세대 매수 예정자 또는 매수자에게 유리한 쪽으로 해석 한다.
제6조에 따른 대지 및 건물 소 유권자와 세대 매수 예정자 또 는 매수자 간의 세대 매매 약정 또는 매매 계약은 장관이 고시 하는 계약 양식에 따라 작성되 어야 한다. 장관이 고시하는 계약서 양식 에 따라 작성되지 아니하였거 나, 세대 매수 예정자 또는 매 수자에게 불리한 첫 번째 단락 에 따른 세대 매매 약정 또는 매매 계약의 특정 부분은 효력 이 없다.
담당관이 제6조에 따른 등기 신청을 접수한 때에 등기 신청 이 접수된 대지 및 건물에 대하 여 우선권을 가진 저당권자 또 는 채권자가 땅문서에서 드러난 다면, 담당관은 해당 신청서에 대한 고시와 아울러 해당 채권 자에게 통지서를 송부하여 통지 서 수취일부터 30일 이내에 담 당관에게 방문 신고하고 증명서 를 제시한다. 두 번째 단락 (삭제) 담당관이 검토하여 확실하며 해당 대지에 어떤 의무도 존재 하지 아니한다고 판단하는 경우 또는 해당 대지에 저당권이 설 정되어 있으나 저당권자가 콘도 미니엄 등기에 동의하는 경우에 는 담당관이 콘도미니엄 등기를 수리한다. 다만, 대지를 포함하 지 아니하는 건물에 저당권을 설정한 경우에는 콘도미니엄 등 기를 수리하지 아니한다. 담당관이 해당 콘도미니엄 등 록이 정확하지 아니하다고 판단 하는 경우, 담당관은 콘도미니 엄 등기 거부 명령을 하고 이유 와 함께 통지서를 신청자에게 지체없이 송부한다. 콘도미니엄 등기는 담당관이 관보에 게재한다.
제6조에 따른 등기 신청과 공 고, 채권자 통지 및 제7조에 따 른 등기는 부령에서 정하는 원 칙과 절차 및 조건을 따른다.
담당관이 콘도미니엄 등기 수 리를 완료한 때에는 15일 이내 에 직접 제6조에 따라 제출된 땅문서를 해당 콘도미니엄이 위 치하고 있는 지역의 토지 담당 관에게 송부하여 땅문서의 등기 목차에 해당 대지가 이 법의 적 용 하에 있다고 신고 기록하고 해당 땅문서를 보관한다. 대지에 저당권이 설정되어 있 으나 저당권자가 콘도미니엄 등 기에 동의한 경우에는 당당관이 제7조 세 번째 단락에 따른 저 당권자의 동의 및 제22조에 따 라 저당권자가 각 세대에서 지 급받을 금액을 기록한다.
콘도미니엄을 등기하고 토지 담당관이 제9조에 따라 땅문서 에 신고 기록을 완료한 때에는 이 법에 따라 정하는 경우를 제 외하고 해당 대지와 관련한 권 리 등록 및 법률행위를 금지하 며, 해당 콘도미니엄 관련 의무 를 유발하는 콘도미니엄 등기 신청을 금지한다.
담당관이 콘도미니엄 등기 거 부 명령을 하는 경우, 신청자는 해당 명령을 인지한 날부터 30 일 이내에 장관에게 서면으로 이의를 제기할 권리가 있다. 장관은 이의를 접수한 날부터 60일 이내에 결정을 한다. 장관 의 결정은 최종 결정이 된다.
세대소유권은 분할할 수 없다.
세대소유자는 본인 소유의 전 유부분재산 대한 소유권을 가지 며, 공용부분재산에 대해서는 공동 소유권을 갖는다. 세대 바닥, 특정 세대 사이를 구분하는 칸막이벽은 해당 세대 간 공유자의 공동 소유권에 속 한다고 보도록 하며, 해당 재산 관련 사용권은 규약을 따른다. 세대소유자는 건물 구조나 안 정성, 파손 방지에 영향을 미치 거나 규약에서 정하는 이외의 행위를 할 수 없다.
공유자의 공용부분재산에서의 공유 비율은 제6조에 따른 콘도 미니엄 등기 당시 해당 콘도미 니엄의 전체 세대 면적과 각 세 대의 면적 사이의 비율을 따른 다.
다음 각항의 재산은 공용부분 재산으로 본다.
부동산인 공용부분재산은 저당 권 분리 목적의 소가 제기되거 나 전유부분재산에서 분리하여 경매하도록 강제될 수 없다.
공용부분재산의 처리 및 사용 은 이 법 및 규약을 따른다.
상업용도의 콘도미니엄 공간 배치가 있는 경우에는 공유자의 일상적인 삶에 지장을 주지 아 니하도록 해당 공간 전용 출입 시스템을 마련하여야 한다. 첫 번째 단락에 따라 배치되는 콘도미니엄 공간에서의 영업을 제외한 콘도미니엄 내에서의 영 업을 금지한다.
공유자는 제14조에 따른 공용 부분재산에 대하여 각 공유자가 차지하는 소유권 비율에 따라 공동으로 세금을 납부하여야 한 다. 공유자는 규약에서 정하는 바 에 따라 공동 서비스 제공 및 공동 사용 또는 이익을 위하여 갖추어 놓은 도구와 용품, 편의 시설 비용 및 공용부분재산 관 련 유지·보수 및 운용으로 인하 여 발생하는 비용을 제14조에 따른 공용부분재산에서 각 공유 자가 차지하는 소유권의 비율 또는 세대에 대한 이익의 부분 에 따라 공동으로 납부하여야 한다. 제6조에 따른 대지 및 건물 소 유권자는 아직 특정인에게 양도 되지 아니한 세대에 대한 공유 자가 되도록 하며, 첫 번째 단 락 및 두 번째 단락에 따른 해 당 세대에 대한 비용을 공동으 로 납부하여야 한다.
공유자가 기한 내에 제18조에 따른 금액을 납부하지 아니하는 경우에는 규약에서 정하는 바에 따라 복리 계산 없이 미납된 금 액의 연간 10%를 초과하지 아 니하는 비율의 가산금을 납부하 여야 한다. 제18조에 따른 비용을 6개월 이상 연체하는 공유자는 연간 20%를 초과하지 아니하는 비율 의 가산금을 납부하여야 하며, 규약에서 정하는 바에 따라 공 동 서비스 제공 또는 공용부분 재산 사용이 중지될 수 있고, 총회에서의 투표권은 상실한다. 첫 번째 단락에 따른 가산금은 제18조에 따른 비용으로 본다.
외국인 및 법률에서 외국인으 로 보는 법인이 다음 각항의 어 느 하나에 해당하는 외국인 및 법인이라면 세대소유권 보유가 가능할 수 있다.
각 콘도미니엄에서 제19조에서 명시하는 바에 따른 외국인 또 는 법인은 모두 합쳐서 제6조에 따른 콘도미니엄 등기 당시 해 당 콘도미니엄 전체 세대 면적 의 49%를 초과하지 아니하는 비율 내에서 세대소유권을 보유 할 수 있다.
제19조에서 명시하는 바에 따 른 외국인 또는 법인에 대한 세 대소유권 이전은 세대소유권 양 도 신청자가 제19조에 명시하는 바에 따른 외국인 또는 법인이 이미 보유하고 있는 세대의 면 적 비율과 함께 해당 외국인 또 는 법인의 명단을 담당관에게 신고하도록 하며, 세대소유권 양수를 신청하는 외국인 또는 법인은 다음 각항의 증명서를 담당관에게 제출한다.
담당관이 제19조의부칙2에 따 른 서류 및 증명서 접수 및 조 사를 완료하고, 제19조의부칙2 에 따라 정확한 서류 및 증명서 를 갖추었으며 제19조에 따른 외국인 또는 법인의 소유권 보 유 비율이 기존 소유권 보유자 와 양수 신청자를 합하여 제19 조의부칙2에서 규정하는 비율을 초과하지 아니한다고 판단하는 때에는 담당관이 양수 신청자인 해당 외국인 또는 법인에 대하 여 제4조에 따라 세대 관련 권 리 등록 및 법률행위를 진행한 다.
제19조에 명시하는 바에 따른 외국인 또는 법인이 다음 각항 의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 세대를 매도하여야 한다.
경우에 따라 권한자인 담당관 이 외국인의 국내 거주 허가 취 소 명령을 한 때나, 권한자인 담당관에게 제19조제(1)항에서 명시하는 바에 따른 외국인이 외국인 거주증을 사용할 수 없 다는 사실이 드러난 때, 권한자 인 담당관이 제19조제(1)항이 나 제(2)항 또는 제(5)항에서 명시하는 바에 따른 외국인에 대하여 추방 명령을 하거나 제 19조제(2)항에서 명시하는 바 에 따른 외국인의 체류 허가 취 소 명령을 한 때 또는 제19조제 (4)항에서 명시하는 바에 따른 외국인에 대해서 투자장려증 취 소 명령을 한 때에는 해당 담당 관이 명령일 또는 사실관계를 인지한 날부터 60일 이내에 토 지국장에게 통보한다.
경우에 따라 법정상속인의 자 격이나 유언 또는 기타 사항에 의하여 유산으로 세대를 취득 한, 법률에서 제19조의 명시 외 외국인으로 보는 외국인 또는 법인은 세대소유권 취득일부터 60일의 기한 내에 담당관에게 신고하여야 하며, 세대소유권 취득일부터 1년을 초과하지 아 니하는 기한 내에 해당 세대를 매도하여야 한다. 해당 기한 내 에 매도하지 아니한다면 제19조 의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다.
태국 국적을 보유한 동안 세대 소유권을 취득한 사람이 이후 국적 관련 법률에 따른 태국 국 적 포기나 귀화 또는 태국 국적 박탈로 인하여 태국 국적을 상 실하였으며 제19조에서 명시하 는 바에 따른 외국인에 해당하 지 아니한다면, 태국 국적을 상 실한 날부터 60일 이내에 담당 관에게 서면으로 태국 국적 상 실 및 세대소유권 보유 유지 불 가 사실을 신고하여야 하며, 태 국 국적을 상실한 날부터 1년을 초과하지 아니하는 기한 내에 소유권을 보유하고 있는 세대를 매도하여야 한다. 해당 기한 내 에 매도하지 아니한다면 제19조 의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다.
태국 국적을 보유한 동안 세대 소유권을 취득한 이후 국적 관 련 법률에 따른 태국 국적 포기 나 귀화 또는 태국 국적 박탈로 인하여 태국 국적을 상실하였으 며 제19조에서 명시하는 바에 따른 외국인이 된 사람이 세대 소유권을 계속 보유하고자 한다 면, 태국 국적을 상실한 날부터 180일 이내에 담당관에게 서면 으로 태국 국적 상실 신고를 하 고, 제19조에서 명시하는 바에 따른 외국인이라는 증거를 담당 관에게 제출하여 고지하여야 한 다. 다만, 해당 외국인이 세대소 유권을 보유하는 경우 제19조의 부칙1에 따른 비율을 초과한다 면, 태국 국적을 상실한 날부터 1년을 초과하지 아니하는 기한 내에 비율을 초과하는 세대를 매도하여야 한다. 해당 기한 내 에 매도하지 아니한다면 제19조 의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다. 첫 번째 단락에 따른 외국인이 세대소유권을 더 이상 보유하지 아니하고자 한다면, 태국 국적 을 상실한 날부터 60일의 기한 내에 담당관에게 서면으로 태국 국적 상실 신고를 하여야 하며, 태국 국적을 상실한 날부터 1년 을 초과하지 아니하는 기한 내 에 소유권을 보유하고 있는 세 대를 모두 매도하여야 한다. 기 한 내에 매도하지 아니한다면 제19조의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다.
세대 소유권을 보유한 태국 법 인이 이후 법률에서 외국인으로 보는 법인으로 법인 상태가 전 환되었으며 제19조에서 명시하 는 바에 따른 법인에 해당하지 아니한다면, 태국 국적을 상실 한 날부터 60일 이내에 담당관 에게 서면으로 상태 전환 및 세 대 소유권 보유 유지가 불가하 다는 사실을 신고하여야 하며, 상태가 전환된 날부터 1년을 초 과하지 아니하는 기한 내에 소 유권을 보유하고 있는 세대를 모두 매도하여야 한다. 해당 기 한 내에 매도하지 아니한다면 제19조의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다.
세대 소유권을 보유한 태국 법 인이 이후 법인 상태가 법률에 서 외국인으로 보는 법인으로 전환되었으며 제9조에서 명시하 는 바에 따른 외국인에 해당하 여 세대 소유권 보유가 가능한 법인으로서 세대 소유권을 계속 보유하고자 한다면, 180일 이내 에 담당관에게 서면으로 상태 전환에 대하여 신고하고 제19조 에서 명시하는 바에 따른 외국 인이라는 증거를 담당관에게 제 출하여 고지하여야 한다. 다만, 해당 외국인이 세대 소유권을 보유하는 경우 제19조의부칙1 에 따른 비율을 초과한다면, 태 국 국적을 상실한 날부터 1년을 초과하지 아니하는 기한 내에 비율을 초과하는 세대를 매도하 여야 한다. 해당 기한 내에 매 도하지 아니한다면 제19조의부 칙4 네 번째 단락의 내용을 준 용한다. 첫 번째 단락에 따른 법인이 세대 소유권을 더 이상 보유하 지 아니하고자 한다면, 상태가 전환된 날부터 60일의 기한 내 에 담당관에게 서면으로 상태 전환 신고를 하여야 하며, 태국 국적을 상실한 날부터 1년을 초 과하지 아니하는 기한 내에 소 유권을 보유하고 있는 세대를 모두 매도하여야 한다. 기한 내 에 매도하지 아니한다면 제19조 의부칙4 네 번째 단락의 내용을 준용한다.
(삭제)
(삭제)
제7조에 따라 콘도미니엄 등기 를 수리한 후에는 담당관이 지 체없이 등기된 콘도미니엄 도면 에 근거하여 세대소유증서를 발 급한다. 세대 관련 권리 등록 및 법률 행위는 제31조에 따라 콘도미니 엄법인을 등록할 때까지는 실행 할 수 없다. 다만, 제22조에 따 라 담당관에게 신고한 저당을 해제하거나, 세대 소유권 전체 를 한 사람 또는 공동 소유권자 여러 사람에게 이전하는 것은 제외한다.
세대소유증서는 최소한 다음 각항의 주요내용을 포함하여야 한다.
제15조제(1)항 또는 제(2)항 에 따른 콘도미니엄 등기 이전 에 부동산에 대한 저당권이 설 정되었으나, 저당권자가 제7조 세 번째 단락에 따라 콘도미니 엄 등기에 동의한 경우에 대해 서는 세대소유권 발급 시 담당 관은 등기 신청자를 세대소유권 자로 명시하고 그러한 저당을 해당 세대소유증서에 기재하여 야 하며, 아울러 저당권자가 각 세대에서 지급받을 금액을 공용 부분재산의 소유권 비율에 따라 산정하여 등기 목차에 기입한 다. 첫 번째 단락에 따라 세대소유 증서가 발급된 때에는 각 세대 에 대하여 해당 세대소유증서에 명시된 부분에 한하여 채무에 대한 담보로 본다.
담당관이 제22조에 따라 세대 소유증서에 부동산 저당을 기재 한 경우, 세대소유증서의 소유 자인 콘도미니엄 등기 신청자가 처음으로 각 세대를 매도하는 때에는 저당 없이 세대소유권 양수자에게 양수한다.
세대소유증서 발급이나 세대 관련 권리 및 법률행위 등록 또 는 목차의 등록용 기재 사항이 사실과 다르거나 법률을 위반하 였다고 드러난 때에는 담당관이 경우에 따라 취소 또는 정정 권 한을 갖는다. 담당관에게 세대소유증서나 권 리 및 법률행위 등록 서류, 등 기 목차 사항 기재 서류 또는 관련 기타 서류에 대한 조사권 및 청구권을 갖도록 하나, 이해 당사자에게 이의를 제기할 기회 를 제공하기 위하여 담당관이 취소 또는 정정 조치를 하기 최 소한 15일 전에 미리 알린다. 통보일부터 30일의 기한 내에 이의를 제기하지 아니한다면, 이의가 없는 것으로 본다. 담당 관이 세대소유증서를 요청하여 조치하는 것이 불가능한 경우에 는 직접 세대소유증서 대체 증 서를 발행할 권한을 갖는다. 첫 번째 단락에 따른 권한자인 담당관이 특정 사항에 대한 검 토를 완료한 때에는 그에 따른 조치를 한다. 법원이 어떤 취소 또는 정정 판결이나 명령을 하는 경우, 담 당관은 해당 판결 또는 명령에 따라 조치한다.
세대소유증서를 분실하거나 주 요 내용이 훼손된 경우, 소유자 가 세대소유증서 대체 증서를 신청할 수 있다.
제24조 또는 제25조에 따라 세대소유증서 대체 증서가 발급 된 경우에는 법원이 다르게 명 령한 경우를 제외하고 세대소유 증서 원본은 취소한다.
담당관 사무실에서 보관한 세 대소유증서를 분실하거나 주요 내용이 훼손된 경우, 담당관은 세대소유자의 세대소유증서를 요청하여 검토하고 기존 근거에 의거하여 새로 작성할 권한을 갖는다.
이 법에 따른 담당관이 세대 관련 권리 및 법률행위 등록 담 당관이 된다.
이 법에 따라 세대 관련 권리 및 법률행위를 등록하고자 하는 사람은 담당관에게 세대소유증 서를 등기한다. 세대소유권 이전 권리 및 법률 행위 등록 신청의 경우, 해당 세대가 제18조에 따른 비용에서 발생하는 채무에서 벗어난 때에 담당관이 권리 및 법률행위를 등록할 수 있으며, 콘도미니엄 법인에서 최근에 발급된 채무부 존재확인서를 제시하여야 한다. 관리자는 신청서를 접수하고 공동소유자가 제18조에 따른 비 용에서 발생하는 채무를 완제한 날부터 15일 이내에 두 번째 단 락에 따라 채무부존재확인서 발 급 조치를 한다. 두 번째 단락의 내용은 콘도미 니엄법인을 등록하기 전에 세대 소유권 이전 권리 및 법률행위 를 등록하는 경우에 대해서는 적용하지 아니한다.
「토지법전」 제6장 권리 및 법률 행위 등록과 해당 규정에 따라 제정되는 부령의 규정을 세대 관련 권리 및 법률행위 등 록에 준용한다.
한 사람 또는 공동 소유권을 보유한 여러 사람에게 콘도미니 엄의 세대소유권 전체를 이전하 는 것이 아닌 특정인을 대상으 로 하는 세대소유권 이전은 해 당 세대 양도 신청자와 양수 신 청자가 콘도미니엄 규약 사본과 등기 증명서를 포함하여 콘도미 니엄법인 등록 신청서와 함께 세대소유권 이전 신청서를 담당 관에게 제출하는 때에 실행할 수 있다. 담당관이 검토하여 확실하다고 판단하는 때에는 담당관이 직접 세대소유권을 세대소유권 양수 신청자에게 이전 등기하는 동시 에 첫 번째 단락에 따른 콘도미 니엄법인 등록을 하도록 하고, 관보에 콘도미니엄법인 등록 공 고를 게재한다. 콘도미니엄법인 등록 신청과 등록은 부령에서 정하는 원칙과 절차를 따른다. 첫 번째 단락의 내용은 콘도미 니엄법인 등록 완료 이후의 세 대소유권 이전에 대해서는 적용 하지 아니한다.
규약은 최소한 다음 각항의 주 요 내용을 포함하여야 한다.
제31조에 따라 등기한 콘도미 니엄법인은 법인으로서의 지위 를 갖는다. 콘도미니엄법인은 공용부분재 산에 대한 관리 및 보전 목적을 가지며, 이 법의 적용 하에서 공유자 총회에서의 의결에 따라 해당 목적에 따른 이익을 위하 여 특정 행위를 할 권한을 갖는 다.
부동산 수용 관련 법률에 따라 콘도미니엄의 일부가 수용되는 경우, 세대가 수용된 공유자에 대해서는 수용되고 남은 공유부 분 소유권을 상실한다. 이러한 경우, 콘도미니엄법인은 세대가 수용되지 아니한 공유자가 공용 부분재산의 소유권을 보유한 각 개인의 공동 소유권 비율에 따 라 함께 권리를 상실한 해당 소 유자에게 보상한다. 권리를 상실한 첫 번째 단락에 따른 공유자에 대한 가격 보상 의 효용을 위하여 해당 가격 보 상을 위한 채무는 제18조 두 번 째 단락에 따른 비용과 마찬가 지로, 세대가 수용되지 아니한 세대소유자의 전유부분재산에 대한 우선권을 가진다고 본다.
콘도미니엄법인은 자연인 또는 법인인 1인의 관리자를 둔다. 법인이 관리자인 경우, 해당 법인은 1인의 자연인을 관리자 자격의 법인 대리 집행인으로 임명한다.
관리자는 만25세 이상이어야 하며, 다음 각항의 금지 사항에 해당되지 아니하여야 한다.
관리자 임명은 제49조에 따른 공유자 총회에서의 의결을 따르 도록 하며, 관리자로 임명된 사 람은 공유자 총회에서 의결한 날부터 30일 이내에 증명서 또 는 고용계약서를 지참하여 담당 관에게 방문 등록한다.
관리자는 다음 각항의 어느 하 나에 해당하는 때에 퇴임한다.
관리자는 다음 각항의 직무와 권한을 담당한다.
공유자 총회에서 임명하는 3인 이상 9인 이하로 구성되는 콘도 미니엄법인이사회를 둔다. 이사의 임기는 2년이다. 이사 가 임기 만료 전에 퇴임하거나, 임명된 이사의 임기 중에 이사 를 추가로 임명하는 경우, 보궐 또는 추가로 임명되는 이사는 기존 이사의 남은 임기와 같은 기간 동안 재임한다. 두 번째 단락에 따른 임기가 만료된 때에 아직 새로운 이사 를 임명하지 아니하였다면, 새 로 임명되는 이사가 취임할 때 까지 해당 임기에 따라 퇴임하 는 이사가 계속 직무를 수행한 다. 퇴임하는 이사는 재임명될 수 있으나, 다른 사람을 구할 수 없는 경우를 제외하고, 2회를 초 과하여 연임하는 것은 불가하 다. 이사 임명은 공유자 총회에서 의결한 날부터 30일 이내에 관 리자가 담당관에게 등록한다.
다음 각항의 사람은 이사로 임 명될 권리를 갖는다.
이사로 임명될 사람은 다음 각 항의 금지 사항에 해당하지 아 니하여야 한다.
임기에 따른 퇴임 이외에 이사 는 다음 각항의 어느 하나에 해 당하는 때에 퇴임한다.
이사회는 이사 1인을 이사장으 로 선출한다. 또한 이사 1인을 부이사장으로 선출할 수 있다.
이사장이 이사회 회의를 소집 하도록 하며, 2인 이상의 이사가 이사회 회의 소집을 요구하는 경우에는 이사장이 요구를 접수 한 날부터 7일 이내에 회의일을 정한다.
이사회의 회의는 전체 재적 이 사 인원수의 과반이 출석하여야 회의체가 구성된다. 이사회 회의에 이사장이 불참 하거나 직무를 수행할 수 없다 면 부이사장이 회의의 의장이 되도록 하며, 부이사장이 없거 나 있으나 직무 수행이 불가하 다면, 회의에 출석한 이사가 직 접 이사 중 1인을 회의의 의장 으로 선출한다. 회의의 결정은 다수결을 따른 다. 이사 1인은 1개의 투표권을 갖는다. 득표수가 같다면 회의 의 의장이 결정투표로 1개의 표 를 추가 행사한다.
이사회는 다음 각항의 권한과 직무를 담당한다.
콘도미니엄법인은 해당 콘도미 니엄법인의 회계연도로 간주하 여, 적어도 12개월에 한 번은 대차대조표를 작성하여야 한다. 첫 번째 단락에 따른 대차대조 표는 콘도미니엄법인의 자산과 부채의 액수 및 출납 계정을 표 시하는 항목을 갖추어야 하며, 회계감사인이 감사하도록 조치 한 후 회계연도 마지막날부터 120일 이내에 공유자 총회의 승인을 위하여 제출하여야 한 다.
콘도미니엄법인은 운영 실적을 표시하는 연례보고서를 작성하 여 대차대조표와 함께 공유자 총회에 제출하여야 하며, 해당 서류의 사본을 최소한 총회일 7 일 전에 공유자에게 전달하여야 한다.
콘도미니엄법인은 담당관 또는 공유자가 살펴볼 수 있도록 하 기 위하여 운영 실적을 표시하 는 연례보고서 및 대차대조표와 아울러 규약을 콘도미니엄법인 사무실에 보관하여야 한다. 첫 번째 단락에 따른 운영실적 을 표시하는 연례보고서 및 대 차대조표는 콘도미니엄법인이 공유자 총회에서 승인을 받은 날부터 10년 이상 보관여야 한 다.
콘도미니엄법인은 공유자 전체 의 이익을 위하여 제삼자에 대 한 대항 또는 자산 반환 요구에 서 공용부분재산 전부를 포괄하 는 공유자의 권리를 행사할 수 있다.
공유자는 콘도미니엄법인의 사 업 운영을 위하여 다음 각항을 콘도미니엄법인에 납부하여야 한다.
제18조에 따른 비용에서 발생 하는 채무 상환을 강제하기 위 하여 콘도미니엄법인이 다음 각 항의 우선권을 갖는다.
콘도미니엄법인 등록일부터 6 개월 이내의 첫 정기총회로 간 주하여, 이사회 임명과 콘도미 니엄법인 등록 신청 제출에 따 라 등록된 규약 및 관리자에 대 한 승인 검토를 위하여 관리자 가 총회 개최를 주관한다. 정기총회에서 첫 번째 단락에 따른 규약 또는 관리자를 불허 하는 경우, 정기총회에서 규약 수정 또는 변경이나 관리자 임 면을 검토한다.
이사회는 다음 각항의 콘도미 니엄법인의 회계연도 말일부터 120일 이내에 다음 각항의 사 업을 위한 정기총회를 연간 1회 개최하여야 한다.
불가피한 사유가 있는 경우에 는, 다음 각항의 어느 하나에 해당하는 사람은 언제든지 임시 총회를 소집할 수 있는 권리가 있다.
총회 소집은 장소와 일시, 회 기 규칙 및 회의에서 상정할 안 건과 함께 적합한 바에 따른 상 세 사항을 명시하는 회의통지서 를 작성하고, 회의일 최소 7일 전에 공유자에게 발송하여야 한 다.
총회는 전체 투표권자의 4분의 1 이상이 출석하여야 회의체가 구성된다. 회의에 출석한 공유자가 첫 번 째 단락에 따른 정족수에 미달 하는 경우, 직전 회의소집일부 터 15일 이내에 회의를 재소집 하도록 하며, 차기 총회는 정족 수를 적용하지 아니한다. 관리자 또는 관리자의 배우자 는 총회의 의장이 될 수 없다.
총회에서의 의결은 이 법에서 다르게 규정하는 경우를 제외하 고 회의에 출석한 공유자의 다 수결에 따라야 한다.
투표에서는 각 세대소유자가 본인이 보유한 공유부분재산 소 유권 비율과 동일한 표수의 투 표권을 갖는다. 1인의 공유자가 전체 표수의 과반에 해당하는 표수를 보유하 게 되는 경우에는 해당자의 표 수를 차감하여 다른 공유자의 총표수와 동일한 표수만 보유한 다.
일부 공유자에 한정하여 특정 비용을 납부하도록 정하는 규약 이 있는 때에는 해당 공유자들 만 제18조 첫 번째 단락에 따라 규약에서 규정하는 비율에 따라 각 개인이 표수를 보유하여 해 당 비용 관련 의결에 참여한다.
공유자는 다른 사람에게 서면 으로 대리 투표를 위임할 수 있 으나, 피위임자는 회의에서 한 회에 3세대를 초과하는 투표 위 임을 받을 수 없다. 다음 각항에 해당하는 사람에 대해서는 공유자 대리 투표를 위임할 수 없다.
다음 각항의 어느 하나에 해 당하는 안건과 관련된 의결은 총 공유자 표수의 과반을 획득 하여야 한다.
다음 각항의 어느 하나에 해당 하는 안건과 관련된 의결은 공 유자 총표수의 4분의 1 이상을 획득하여야 한다.
콘도미니엄 전체 또는 전 세대 수의 절반을 초과하는 부분이 파손된 경우, 공유자가 제48조 에 따른 투표를 통하여 건물의 손상 부분을 건축 또는 보수하 도록 의결한다면 콘도미니엄법 인은 건물의 손상 부분을 복구 하는 건축 또는 보수 조치를 한 다. 콘도미니엄 전 세대수의 절반 미만의 부분이 파손된 경우, 파 손된 세대의 소유자 대부분이 건물의 손상 부분을 건축 또는 보수하도록 의결한다면, 콘도미 니엄법인은 건물의 손상 부분을 복구하는 건축 또는 보수 조치 를 한다. 공용부분재산에 대하여 파손된 건물을 건축 또는 보수하는 비 용은 각 공유자가 보유한 공유 부분재산에서의 소유권 비율에 따라 평균하여 콘도미니엄의 모 든 공유자가 분담한다. 전유부 분재산에 대한 건축 또는 보수 비용 부분은 파손된 세대의 소 유자가 부담한다. 첫 번째 단락 또는 두 번째 단 락에 따라 재건축된 세대는 기 존 세대를 대체한다고 보도록 하며, 기존의 세대소유증서는 재건축된 세대에 대한 세대소유 증서로 본다. 기존 세대보유증 서의 상세 사항이 재건축 세대 와 일치하지 아니한다면, 담당 관이 정정할 권한을 갖는다. 첫 번째 단락이나 두 번째 단 락에 따라 파손된 건물 부분을 건축 또는 보수하지 아니하기로 의결한다면, 제34조를 준용한 다. 파손된 부분을 건축 또는 보수 하지 아니한 세대소유자가 공유 자로부터 공유부분재산에 대한 보상금을 수령한 때에는 해당 세대의 세대소유증서는 취소된 다. 또한 세대소유자의 세대소 유증서 및 담당관 사무실 보관 용 세대소유증서 비고에 모두 취소 관련 표시를 하기 위하여 세대소유자가 공용부분재산 보 상금을 수령한 날부터 30일 이 내에 담당관에게 반납하도록 하 며, 담당관은 관보에 해당 세대 소유증서 취소 공고를 게재한 다.
등기된 콘도미니엄은 다음 각 항의 어느 하나에 해당하는 사 유로 종료될 수 있다.
제51조제(1)항에 따른 사유로 인한 콘도미니엄의 종료 경우에 는 장관이 고시하는 양식에 따 라 종료신청자가 담당관에게 콘 도미니엄 종료 등기 신청서를 제출한다. 담당관이 검토하여 확실하다고 판단하는 때에는 담당관은 콘도 미니엄 종료 등기를 하고 해당 콘도미니엄 종료 등기 공고를 관보에 게재한다. 이 조에 따라 콘도미니엄 종료 등기를 완료한 때에는 제54조와 제55조를 준용한다.
제51조제(2)항 또는 제(3)항 에 따른 사유로 인한 콘도미니 엄의 종료인 경우에는 공유자 회의에서 의결한 날부터 30일 이내에 콘도미니엄법인 관리자 가 세대소유증서 및 콘도미니엄 의 종료 또는 콘도미니엄을 재 건하지 아니하기로 결정한 공유 자 회의 보고서 사본에 직접 원 본대조필하여 장관이 정하는 양 식에 따라 담당관에게 콘도미니 엄 종료 등기 신청서와 함께 제 출한다. 담당관이 검토하여 확실하다고 판단하는 때에는 콘도미니엄 종 료 등기를 수리하고 해당 콘도 미니엄 종료 등기 공고를 관보 에 게재한다.
제52조 또는 제53조에 따라 콘도미니엄 종료 등기를 완료한 때에는 해당 콘도미니엄의 세대 소유증서가 취소되며, 담당관이 세대소유자가 소유한 증서와 담 당관 사무실에 보관 중인 증서 비고에 취소 표시를 한다. 담당관은 첫 번째 단락에 따른 이행을 위하여 소유자 또는 점 유자에게 취소된 소유자의 세대 소유증서 반환 요구서 발부 권 한을 가지며, 세대소유자 또는 점유자는 요구서를 받은 날부터 30일 이내에 담당관에게 세대소 유증서를 제출하여야 한다.
담당관은 제54조에 따라 비고 에 취소 표시를 완료한 담당관 사무실 보관용 세대소유증서를 콘도미니엄 종료 등기 신청서 사본과 함께 토지등록담당관에 게 송부하여, 콘도미니엄 종료 등기 신청서에 성명이 포함된 공유자 성명을 각 공유자가 공 유재산에 대하여 보유한 지분에 따라 땅문서 원본의 등기 목차 에 표시하여 해당 세대소유증서 에 나타난 기타 의무 사항과 함 께 기록하도록 한다. 토지담당관이 첫 번째 단락에 따라 땅문서에 기록을 완료한 때에는 해당 토지가 이 법의 적 용에서 제외되며, 토지담당관은 소유권자에게 해당 땅문서를 반 환하여야 한다. 첫 번째 단락에 따른 콘도미니 엄 종료 등기로 인하여 땅문서 에 소유권자로 성명이 포함된 제19조에서 명시하는 바에 따른 외국인 또는 법인은 콘도미니엄 종료 등기일부터 1년을 초과하 지 아니하는 기한 내에 해당 토 지에서 본인이 소유한 지분을 매각하여야 한다. 해당 기한 내 에 매각하지 아니한다면, 제19 조의부칙6 네 번째 단락의 내용 을 준용한다.
제51조제(4)항에 따른 사유로 인한 콘도미니엄의 종료인 경우 에는 해당 콘도미니엄의 세대소 유증서가 취소되며, 담당관은 콘도미니엄 종료 등기를 하고 해당 콘도미니엄 종료 등기를 관보에 게재한다. 첫 번째 단락에 따른 경우, 세 대소유증서 및 땅문서 원본의 등기 목차 기록은 부령에서 정 하는 바를 따른다.
콘도미니엄 종료 등기가 있는 때에는 콘도미니엄 법인이 취소 되며, 콘도미니엄 종료 등기일 부터 14일 이내에 공유자 회의 에서 청산인을 임명한다.
청산인은 부동산인 공유부분재 산을 매각할 권한을 가진다. 다 만 공유자 회의에서 다르게 의 결하는 경우는 제외한다.
「민상법전」 제22편 동업 및 회사 제5장 등록 합작회사, 합 자회사 및 유한회사의 청산 규 정을 콘도미니엄법인 청산에 준 용한다.
청산을 완료한 때에 남은 재산 이 있다면 공유부분재산에서 각 공유자가 소유권을 보유한 비율 에 따라 공유자에게 배분한다.
이 법에 따라 집행하는 경우, 담당관은 다음 각항의 권한을 갖는다.
직무를 수행하는 때에는 담당 관은 관계자에게 신분증을 제시 하여야 한다. 담당관 신분증은 장관이 정하 는 양식을 따른다.
이 법에 따른 직무를 수행하는 경우, 담당관은 「형법전」에 따른 담당관이 된다.
콘도미니엄 등기 신청 및 등 기, 콘도미니엄 종료 등기 신청 및 등록, 규약 변경, 세대소유증 서 또는 세대소유증서 대체 증 서 발급, 권리 및 법률행위 등 록 신청 및 등록 또는 콘도미니 엄 관련 기타 업무는 부령에서 정하는 바에 따라 신청인이 수 수료와 비용을 지불하여야 한 다.
「토지법전」 제11장 수수료 규정을 이 법에 따른 수수료 징 수에 준용한다.
제6조의1 첫 번째 단락 또는 제6조의2 첫 번째 단락을 위반 하는 제6조에 따른 토지 및 건 물 소유권자는 10만 밧 이하의 벌금형에 처한다.
제6조의1 두 번째 단락을 위반 하는 사람은 5만 밧부터 10만 밧의 벌금형에 처한다.
제17조의1을 위반하는 사람은 5만 밧 이하의 벌금형에 처하 며, 위반 기간 하루 5천 밧 이 하의 가산금이 추가로 부과된 다.
기한 내에 담당관에게 제19조 의부칙6 두 번째 단락과 제19 조의부칙8, 제19조의부칙9, 제 19조의부칙10, 제19조의부칙11 및 제19조의부칙12에서 규정한 사항에 대하여 신고하지 아니하 는 외국인 또는 법률에서 외국 인으로 간주하는 법인은 1만 밧 이하의 벌금형에 처하며, 위반 기간 하루 5백 밧 이하의 가산 금이 추가로 부과된다.
외국인 또는 법률에서 외국인 으로 간주하는 법인 대리 소유 자 자격으로 세대소유권을 보유 하는 사람에 대해서는 해당 외 국인 또는 법인의 이 법에 따른 세대소유권 보유 권리 유무와 관계없이 2년 이하의 징역형 또 는 2만 밧 이하의 벌금형에 처 하거나 징역형과 벌금형이 병과 되며, 제19조의6 네 번째 단락 의 규정을 준용한다.
제19조 세 번째 단락 및 제36 조제(5)항을 위반하는 관리자는 1만 밧 이하의 벌금형에 처하 며, 올바르게 수행하지 아니한 기간 동안 하루 5백 밧 이하의 가산금이 추가로 부과된다.
제32조 두 번째 단락, 제35조 의2, 제37조 다섯 번째 단락 및 제42조 첫 번째 단락을 위반하 거나 준수하지 아니하는 관리자 는 5천 밧 이하의 벌금형에 처 한다.
제37조의5 및 제38조제(3)항 을 준수하지 아니하는 이사장은 5천 밧 이하의 벌금형에 처한 다.
제38조의1과 제38조의2 및 제 38조의3을 위반하는 콘도미니 엄법인은 1만 밧 이하의 벌금형 에 처한다. 콘도미니엄법인이 첫 번째 단 락에 따른 위법 행위를 하는 경 우, 그러한 콘도미니엄법인의 위법 행위가 해당 콘도미니엄법 인 관리자의 지시 또는 행위로 인하여 발생하였거나, 해당 콘 도미니엄법인 관리자가 지시 또 는 행위를 할 책임이 있으며, 지시 또는 행위를 하지 아니하 여 해당 콘도미니엄법인의 위법 행위의 원인이 되는 경우, 해당 콘도미니엄법인 관리자는 첫 번 째 단락에 따른 규정에 따라 처 벌된다.
제48조제(3)항을 위반하여 본 인 소유의 세대를 건축하거나 장식, 개조, 변경 또는 증축하는 공유자는 10만 밧 이하의 벌금 형에 처한다.
제60조의1에 따른 직무를 수 행하는 담당관의 명령을 준수하 지 아니하거나 방해 또는 편의 를 제공하지 아니하는 사람은 3 개월 이하의 징역형 또는 6천 밧 이하의 벌금형에 처하거나, 징역형과 벌금형이 병과된다. 부서 써(쏨폽). 호뜨라낏 부총리
(1) 콘도미니엄 등록비 1부당 5,000바트 (2) 콘도미니엄 종료 등기 비 용 1부당 5,000바트 (3) 콘도미니엄법인 등기비용 1부당 5,000바트 (4) 관리자 등록비 1부당 5,000바트 (5) 규약 변경 등록비 1부당 1,000바트 (6) 세대소유증서 또는 세대소 유증서 대체 증서 발급비용 세 대당 1,000바트 (7) 권리 및 법률 행위 등록비 용 (ㄱ) 자본이 있는 경우 자본평 가액의 2% 부과 (ㄴ) 자본이 없는 경우 200바 트 (8) 잡수수료 (ㄱ) 신청비 50바트 (ㄴ) 담당관이 복사 또는 등 사하는 민사 사건의 증거 자료 복사 또는 등사 비용을 포함한 복사비 또는 등본 비용 1장당 50바트 (ㄷ) 복사 또는 등사한 서류 인증비용 1부당 50바트 (ㄹ) 세대등록 증거 조사비 세 대당 100바트 (ㅁ) 세대 압류비용 세대당 100바트 (ㅂ) 위임비용 건당 50바트 (ㅅ) 등록, 견적 정보 또는 기 타 정보 확인 비용 세대당 100 바트 (ㅇ) 컴퓨터 저장 매체 또는 기타 전자매체에서의 복사 또는 기타 자료 복사 비용 장당 50바 트 (9) 비용 (ㄱ) 공고 게시자에게 제공하 는 공고 게시비용 1건당 100바 트 (ㄴ) 증인에게 제공하는 증인 비용 1사람당 50바트