개혁ㆍ개방정책의 추진 이래 중국 정부가 국유토지 사용권의 유상양도를 허락한 이후 도시 토지를 중심으로 지가가 지속적으로 상승하고 그 결과 부동산이 많은 이익을 보장해주는 대표적인 사업이 되기에 이르렀다. 이에 중국 정부는 토지 및 부동산시장의 거래질서를 규범화하고 토지가치의 상승에 따른 이익을 합리적으로 조절하여 국가권익을 보호하기 위하여, 1993년 12월 13일 「중화인민공화국 토지증치세 잠정조례」를 제정하여서 1994년 1월 1일부터 시행하였다. 1995년 1월 27일 「중화인민공화국 토지증치세 잠정조례 실시세칙」을 제정하여 시행하고 있다.

토지증치세는 단위 및 개인이 국유토지사용권, 지상건물 및 그 부착물을 양도하고서 취득하는 가치증가액(增値收益; 양도차익)을 과세대상으로 하는 조세이다.

1. 납세의무자

국유토지 사용권, 지상건물 및 그 부착물(이하 과세대상 부동산이라 칭함)을 양도하고 양도차익을 수취하는 모든 단위 및 개인은 토지증치세의 납세의무자가 된다.

단위는 각종 기업ㆍ사업단체ㆍ국가기관과 사회단체 및 기타 조직을 말한다. 개인은 개인상공업자를 포함한다.

외상투자기업(外商投資企業), 외국기업, 외국의 在中 기구, 외국 국민, 화교 및 홍콩ㆍ마카오ㆍ대만 동포 등도 과세대상 부동산을 양도하고 양도차익을 얻으면 토지증치세의 납세의무자가 된다.

납세의무는 유상으로 양도하는 경우에 발생되며, 상속ㆍ증여 등 무상이전은 포함되지 않는다.

2. 과세대상

국유토지사용권, 지상건물 및 그 부착물을 양도하고서 얻는 소득을 과세대상으로 한다.

과세대상 부동산의 양도란 판매 또는 기타 방식으로 유상양도하는 행위를 말하며, 상속ㆍ증여방식으로 무상양도하는 행위는 포함하지 않는다.

국유토지란 국가법률규정에 따라 국가 소유에 속하는 토지를 말한다.

지상건물이란 지상ㆍ지하의 각종 부대시설을 포함한 토지상에 건설한 일체의 건축물을 말한다.

부착물이란 토지상에 부착되어 이동이 불가능하거나 또는 일단 이동하면 손상되는 물품을 말한다.

3. 공제금액의 계산

가치증가액(增値額)이란 양도할 토지사용권 또는 지상건물 등에 대한 취득가격의 초과부분인데, 구체적으로는 납세자가 부동산의 양도로 수취한 금액에서 다음 공제항목의 합계액을 공제한 후의 잔액을 말한다.

가치증가액을 계산하면서 공제하는 항목은 다음과 같다.

1) 토지사용권을 취득하기 위하여 지불한 금액

ㆍ 납세의무자가 토지사용권을 취득하기 위하여 지불한 토지대금과 국가 통일 규정에 따라 납부한 관리비용을 말한다.

2) 토지개발과 건물 및 부대시설의 신축원가(비용)

ㆍ 납세의무자가 부동산 개발사업에 실제로 지출한 비용을 말한다. 이에는 토지수용 및 이주보상비ㆍ전단계공사비(선급공사비)ㆍ건설공사비(建築安裝工程費)ㆍ기초시설비ㆍ부대공공시설비 및 개발간접비용을 포함한다.

ㆍ 토지수용 및 이주보상비는 토지수용비ㆍ경작점용세ㆍ노동력 재배치 및 유관 지상ㆍ지하 정착물의 철거ㆍ퇴거보상을 위한 순지출, 이주용 건물구입 관련 지출 등을 포함한다.

ㆍ 전단계공사비(선급공사비)는 기획ㆍ설계ㆍ사업타당성 연구와 수맥(水文)ㆍ지질조사ㆍ측량ㆍ제도ㆍ3通1平(상하수도, 전기, 도로, 整地) 등 지출을 포함한다.

ㆍ 건설공사비는 도급 형식으로 도급단위(하청업체)에 지불한 비용과 자체 영업방식으로 발생한 비용을 말한다.

ㆍ 기초시설비는 개발구역 내의 도로ㆍ수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ하수처리ㆍ통신ㆍ조명ㆍ환경위생ㆍ녹화 등 공사로 발생한 지출을 포함한다.

ㆍ 부대공공시설비는 개발구역 내의 유상양도할 수 없는 공공 관련시설에 발생한 지출을 포함한다.

ㆍ 개발간접비용은 개발사업을 직접 조직 및 관리하기 위해 발생한 비용을 말하며, 인건비ㆍ직원복리비ㆍ감가상각비ㆍ수리비ㆍ사무비ㆍ수도전기료ㆍ노동보호비ㆍ가설전용주택의 감가상각비 등을 포함한다.

3) 토지개발, 신축건물 및 그 부착물에 대한 비용 등 부동산 개발비용 또는 기존사용 주택 및 건축물의 평가액

ㆍ 부동산 개발비용은 부동산 개발사업에 관련된 판매비용ㆍ관리비용ㆍ재무비용을 말한다.

ㆍ 재무비용 중의 이자지급은 부동산 양도 항목별로 비용을 계산ㆍ배분할 수 있고 금융기관의 증명을 제출할 수 있는 경우 실제대로 공제하는 것을 허용하지만, 상업은행의 동기 동종 대출이자율에 따라 계산한 금액을 초과할 수 없다.

ㆍ 기타 부동산 개발비용은 위 1), 2)항의 규정에 따라 계산된 합계금액의 5% 이내로 계산하여 공제한다.

ㆍ 이자지급을 부동산 항목에 따라 배분할 수 없는 경우 또는 금융기관의 증명을 제출할 수 없는 경우에 부동산 개발비용은 위 1), 2)항의 규정에 따라 계산된 합계금액의 10% 이내로 계산하여 공제한다.

ㆍ 기존 사용 주택 및 건축물을 양도하는 때에는 정부가 설립을 비준한 부동산평가기구가 평가 결정한 대체원가(재취득원가)에 신구할인율을 곱한 금액이 평가가액이 되며, 이 평가가액은 반드시 소재지 주관 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

ㆍ 상술한 공제액 계산의 구체적인 비율은 각 성ㆍ자치구ㆍ직할시 인민정부가 정한다.

4) 부동산의 양도와 관련된 조세

ㆍ 부동산 양도 시 납부한 영업세ㆍ성시유호건설세(城市維護建設稅)ㆍ인화세(印花稅)를 말한다.

ㆍ 부동산을 양도하기 위하여 납부한 교육비부가금도 세금으로 간주하여 공제할 수 있다.

5) 재정부가 규정하는 기타 공제항목

ㆍ 부동산 개발에 종사하는 납세자에 대하여는 위 1), 2)항 규정에 따라 계산한 합계금액의 20%를 공제항목금액에 가산이 가능하다.

ㆍ 납세자가 대규모 일괄개발을 위한 토지사용권을 양수한 후 부동산을 분할 개발하여 재양도할 경우 공제금액은 총토지면적에서 토지사용권을 양도한 면적이 차지하는 비율 또는 건축면적에 따라 계산하여 할당하거나 세무기관이 확인한 기타 방식으로 계산하여 할당할 수 있다.

4. 세율

토지증치세는 다음과 같이 4단계의 초과누진율 구조이다.

<표> 토지증치세 세율표

5. 납부세액의 산출

토지증치세는 납세의무자가 과세대상 부동산을 양도하고 취득하는 가치증가액과 세율에 따라 그 세액을 산출한다. 가치증가액은 납세의무자가 부동산을 양도하고 취득하는 수입에서 각종 공제항목을 차감하여 산출한다.

구체적인 계산식은 다음과 같으며, 공식 중의 5%, 15%, 35%는 속산공제계수이다.

6. 감면규정

가. 면제

다음 사항 중 하나에 해당되면 토지증치세를 면제한다.

① 납세의무자가 보통표준주택(普通標準住宅)을 건축하여 판매하되 가치증가액이 공제항목 금액의 20%를 초과하지 않는 경우

ㆍ 보통표준주택은 소재지의 일반민용주택(一般民用住宅)표준에 따라 건축한 거주용 주택이다. 고급아파트, 별장, 콘도단지(度假村) 등은 보통표준주택에 속하지 않는다.

ㆍ 보통표준주택과 기타 주택의 구체적인 판단기준은 각 성ㆍ자치구ㆍ직할시 인민정부가 정한다.

ㆍ 납세자가 보통표준주택을 건축하여 판매하고 가치증가액이 공제항목금액 합계액의 20%를 초과하지 않는 경우에는 토지증치세를 면제한다.

ㆍ 가치증가액이 공제항목금액 합계액의 20%를 초과하는 경우에는 가치증가액 전체에 대해 규정에 따라 토지증치세를 징수한다.

② 국가건설의 수요에 따라 합법적으로 수용(征用.收回)한 부동산

ㆍ 도시계획 및 국가건설의 필요로 정부에 수용을 결정한 부동산에 대해서는 토지증치세를 면제한다.

나. 거주기간에 의한 감면

개인이 업무조정(근무지 변경) 또는 거주조건의 개선으로 인하여 자기가 거주하고 있는 주택(自用住宅)을 양도할 경우에는 주관 세무기관에 신고하고 허가를 받아서 감면받을 수 있다. 즉 세무기관의 심사를 거쳐 만 5년 이상 거주한 경우에는 토지증치세를 면제하며, 거주기간이 만 3년 이상 5년 미만인 경우에는 토지증치세를 50% 경감하여 징수한다.

거주기간이 3년 미만인 경우에는 규정대로 토지증치세를 징수하지만, 당분간은 잠정적으로 면제한다.

다. 구분계산

납세의무자가 보통표준주택과 기타 다른 종류의 부동산을 동시에 양도하는 경우에는 각각 구분하여 부동산의 가치증가액을 계산하여야 한다. 각각 구분하여 가치증가액을 계산하지 않았거나 또는 정확하게 계산할 수 없는 경우에는 보통표준주택에 대해 감면혜택을 적용할 수 없다.

라. 감면신청

상술한 감면규정에 부합되는 단위와 개인은 반드시 부동산 소재지 세무기관에

감면신청을 해야 하며, 세무기관의 심의를 받아 토지증치세를 감면받는다.

7. 평가가격의 적용

납세의무자가 다음 사항 중 하나에 해당되는 경우에는 부동산 평가가격에 따라 계산ㆍ징수한다.

① 부동산 매매가격을 은닉하거나 허위로 보고한 경우

ㆍ 납세자가 토지사용권.지상건축물 및 그 부착물의 가격을 보고하지 않거나 또는 고의로 낮게 보고하는 행위를 말한다.

ㆍ 부동산 매매가격을 은닉하거나 허위로 보고하는 경우에는 정부가 설립을 허가한 부동산평가기구가 동일지역, 동종 부동산의 시장거래가격에 따라 평가한다. 평가가격은 반드시 주관 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

ㆍ 세무기관은 평가가격에 근거하여 부동산 가치증가액을 확정한다.

② 제시된 각종 공제항목 합계액을 사실대로 제시하지 않는 경우

ㆍ 납세자가 납세신고를 할 때 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않은 행위를 말한다.

ㆍ 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않을 경우, 부동산평가기구는 건물대체원가(重置成本價)에 신구할인율(成新度折.率)를 곱하여 계산한 건물원가와 토지사용권 취득 시 기준지가에 따라 평가한다.

ㆍ 세무기관은 평가가격에 따라 공제항목금액을 확정한다.

③ 양도부동산의 매매가격이 정당한 이유 없이 평가가격보다 현저히 낮은 경우

ㆍ 납세자가 신고한 실지거래가격이 부동산평가기구가 평가한 거래가격보다 낮고, 증빙이나 정당한 사유를 제시하지 못하는 행위를 말한다.

ㆍ 세무기관은 부동산평가액을 참고하여 부동산 가치증가액을 확정한다.

8. 신고와 납부

납세의무자는 부동산 양도계약을 체결하고 7일 이내에 부동산 소재지 주관 세무기관에 납세신고를 하여야 하며, 납세신고 시에는 신고서에 건축물과 토지사용권증서, 매매계약서, 감정평가보고서 및 부동산 양도 관련서류를 첨부하여 세액을 신고한다.

세무기관이 확정한 세액 및 지정한 납기 내에 토지증치세를 납부하여야 한다.

세무기관이 지정한 납기란 부동산 양도계약을 체결한 후 부동산 소유권의 명의변경 및 등기를 하기 전을 말한다.

납세자가 빈번하게 부동산을 양도함으로 인해 부동산 양도후 매건마다 신고하기 어려운 경우 세무기관의 심사동의를 거쳐 정기적으로 납세신고를 할 수 있으며, 그 구체적인 기한은 세무기관이 상황에 따라 확정한다.

납세자가 전체 항목의 준공 결산 전에 부동산을 양도하여 수입이 발생했지만 원가 확정 또는 기타 원인으로 토지증치세를 계산할 수 없는 경우 토지증치세를 먼저 징수하고 해당 항목 전부가 준공되어 결산을 마친 후 정산하여 초과납부한 부분은 환급받고 과소납부한 부분은 추가납부하여야 한다. 구체적인 방법은 각 성ㆍ자치구ㆍ직할시 지방세무국이 현지 상황에 근거하여 제정한다.

납세의무자가 준공 전에 부동산을 양도하여 수입이 발생했지만 원가 확정 또는 기타 원인으로 토지증치세를 계산할 수 없는 때는 토지증치세를 먼저 예정납세한 후 당해 부동산이 준공되어 결산을 마친 후 정산하여 초과되는 부분은 환급받고, 과소납부 부분은 추가납부하여야 한다. 구체적인 방법은 성ㆍ자치구ㆍ직할시의 지방세무국이 현지의 상황에 따라 제정한다.

납세의무자가 토지증치세 조례에 따른 토지증치세를 납부하지 않은 경우 토지관리부문 및 부동산관리부문은 관련 소유권 이전절차를 실행해서는 아니 된다.

9. 징수 등

토지증치세의 징수와 관리는 「세수정수관리법」의 관련 규정과 본 조례에 따라 수행한다.

토지증치세는 인민폐(人民幣)로 계산하여 납부한다. 부동산을 양도하여 취득한 수입이 외국화폐일 경우, 수입취득 당일 또는 당월 1일 국가 외환관리기관(중국인민은행)이 공표한 공시환율에 따라 인민폐로 환산한 후 세액을 계산한다.